今年，中介行业，开始震荡了。

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第一个吃螃蟹的城市，它来了，它带着全国首个新政来了！

5月30日，福州市房地产中介行业协会发文了，关于《合理调整二手房产交易佣金标准，促进房产消费复苏的指导意见书》，主要就是规范中介行业运用管理机制和重新规范中介费。

二手房中介费，真的要降了吗？

来看政策原文。

最主要的几点内容：

1、调整由买方全额支付交易佣金的现行办法，转为由买、卖双方等比等额分担佣金；

2、合理下调中介企业的佣金收费标准，单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%，

3、建立健全一房一码信息数据发布及管理机制，推进房源信息真实性和透明化建设；

4、严格落实经纪机构备案制度，全面推行经纪从业人员实名制管理；

5、由协会开展针对违法违规行为的定期、不定期自查自纠工作；

6、指导意见自2023年6月1日起正式实施，试行期一年。

最重要的，就是1/2/6条内容，关键点就是，这次新政明确规定后，福州全城二手房中介费收费标准全部统一化，即单方收佣为房子成交总价的1.5%。

福州，是目前全国第一个政策性定调二手房中介收费标准的城市。

从5月8日到30日，短短二十多天，别的不说，福州执行力是真的强。

但这次发布的政策内容，有很多细节方面，仍然比较模糊，并不明确。

比如：

1、文件提及的1.5%的费用，究竟是总费用1.5%？还是卖家与买家各1.5%？

如果买家1.5% 卖家1.5%，那总费用是房屋总价的3%，并没有降多少，还是比较高的，甚至比别的城市还要高。

2、是上限要求不超过1.5%，下限不要求？还是统一都必须收1.5%？

事实上，市场上关于二手房中介费收费标准是比较混乱的，有3个点（卖家1% 买家2%），有2个点（只收买家），有2.5个点，有部分小中介只收1个点。

如果规定的只是上限那还好，如果是统一1.5%，那对部分小中介来说，不降反涨了。

实际操作中，中介收费确实太乱了。

不同中介公司收费不一样，不同城市收费区间不一样。

有的只收买家的，有的卖家和买家都收。

还有一种特殊情况是，明面不收卖家中介费，但变相崔收额外1%：

平台虽然不强制收卖家中介费，但如果房东想要快速卖房就要购买平台的“好赞”服务，平台会额外提供房源强化推广、优先联卖服务（全程经纪人可售房源列表优先展示14天，独享大数据精准匹配客户）、房源分析报告、专属销售服务等等，也要收取1%服务费。

总之，特别乱！可以说，楼市里的乱象，中介占了最重的一角。

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福州之后，重整二手房中介费，马上要城传城，迅速在全国普及。

仔细对比政策会发现，福州这次的政策，总体上和5月8日住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》是一致的。

当时关于“合理确定经纪服务收费”，住建部的指示主要有3条：

1、房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；

2、鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；

3、引导由交易双方共同承担经纪服务费用；

宗旨就是要降中介费，其实和“带押过户”政策目的是一致的，就是要降低二手房在市场流通中的各种交易要成本。

和福州政策对比，第一条和第三条基本符合。

但唯独第二条“照成交价格越高、服务费率越低分档定价”，福州的新政连提都没有提。

住建部为什么要提出分档定价？因为现有的政策里，豪宅们中介费太高了。

现有的标准都是统一的，比如中介费收2个点，那么100万的房子收2个点是2万，1000万的房子中介费也是2个点，就高达20万。

这显然对豪宅市场的流通，太不友好了。

福州为什么不提差异化定价？

那说明，控制豪宅中介费的阻力太大了，比想象中大多了，太难执行了。

这也说明，虽然全国都要开始整治规范中介行业，但并没有强行要求完全按照住建部的意见来走，允许地方视情况差异化调整具体政策。

但有一点可以肯定，降中介费这一拳，福州之后，全国所有城市都会跟进。

当然，差别就在于，或早或晚的问题。

比如去年就开始的带押过户，有些城市去年第一批就马不停蹄地执行，而有些城市到现在还在磨磨唧唧难产中。

已知的消息是，有的城市正在讨论研究方案，有的城市已经基本已经确定还在走审批流程。

就像二手房带押过户一样，都要全面执行，谁都跑不掉！

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控制中介费很好，但只降中介费，还远远不够！

盘活二手房市场，去年到现在都做了什么？

出了“带押过户”，“整治中介费”也在进行中，但和新房相比，力度远远不够。

比如很多人提意的减税方面，二手房契税减免力度和覆盖面，远不如新房。

现有的，

新房分城市和区域，减免契税，10%、20%、50%；

新房市场，二胎、多子女家庭，契税减免50%-100%；

置换买房，卖旧买新，新房1年内买完，原来卖掉那套房子缴的契税，重新退。

二手房能享受到的降费减税优惠，真的太少太少了。

能不能大方点，二手房交易直接全面限时减免？

能不能大方点，一方面降低中介费，让中介让利让步，另一方面地方财政也让步让利，多减点税？

当然，中介行业整顿，是个大工程，也是个长久之策。

因为要整治的、要整改的，太多了。

比如虚假房源信息、侵占房屋交易资金、哄抬房价、违规提供金融服务等等，但这些都不是最急的。

但眼前最紧急的事，是要想方设法盘活二手房市场，让二手房快速流通起来。

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一切都归因于，二手房市场太不理想了。

为什么不理想？

房东们都急了，挂牌抛售的太多了；

买家们眼看价格涨不上去，更不急了，就是观望不买；

房东眼看房子卖不动，看都没人看，继续降价；

买家们一看又降价了，你不买我不买下月又降两三百；

……

就这样，形成了恶循环。

所以才会有，杭州二手房，挂牌价小区最低，但中介带看90多次“没有一个诚心买”。

也才会有这些，因为房子卖不掉，硬把房东逼成了营销大师的。

有房东着急卖房，承诺中介卖掉房，直接送一辆宾利的；

有房东自己张罗拉群发钱卖房，带客一组领88元，面谈一次1888元，成交额外奖励5万现金红包；

还有房东，中介带看一次发100元，成交额外送苹果手机的。

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为什么二手房这么难卖？

市场预期不够；

抛售潮导致货量太大；

买方动力不足；

而问题是，以上这些困境，并不是单靠降一降中介费，就能快速解决的？