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官方出手!二手房市场,开始震动!

发布日期:[2023-6-5]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

今年,中介行业,开始震荡了。

1

第一个吃螃蟹的城市,它来了,它带着全国首个新政来了!

5月30日,福州市房地产中介行业协会发文了,关于《合理调整二手房产交易佣金标准,促进房产消费复苏的指导意见书》,主要就是规范中介行业运用管理机制和重新规范中介费。

二手房中介费,真的要降了吗?

来看政策原文。

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最主要的几点内容:

1、调整由买方全额支付交易佣金的现行办法,转为由买、卖双方等比等额分担佣金;

2、合理下调中介企业的佣金收费标准,单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%,

3、建立健全一房一码信息数据发布及管理机制,推进房源信息真实性和透明化建设

4、严格落实经纪机构备案制度,全面推行经纪从业人员实名制管理;

5、由协会开展针对违法违规行为的定期、不定期自查自纠工作;

6、指导意见自2023年6月1日起正式实施试行期一年

最重要的,就是1/2/6条内容,关键点就是,这次新政明确规定后,福州全城二手房中介费收费标准全部统一化,即单方收佣为房子成交总价的1.5%。

福州,是目前全国第一个政策性定调二手房中介收费标准的城市。

从5月8日到30日,短短二十多天,别的不说,福州执行力是真的强。

但这次发布的政策内容,有很多细节方面,仍然比较模糊,并不明确。

比如:

1、文件提及的1.5%的费用,究竟是总费用1.5%?还是卖家与买家各1.5%?

如果买家1.5% 卖家1.5%,那总费用是房屋总价的3%,并没有降多少,还是比较高的,甚至比别的城市还要高。

2、是上限要求不超过1.5%,下限不要求?还是统一都必须收1.5%?

事实上,市场上关于二手房中介费收费标准是比较混乱的,有3个点(卖家1% 买家2%),有2个点(只收买家),有2.5个点,有部分小中介只收1个点。

如果规定的只是上限那还好,如果是统一1.5%,那对部分小中介来说,不降反涨了。

实际操作中,中介收费确实太乱了。

不同中介公司收费不一样,不同城市收费区间不一样。

有的只收买家的,有的卖家和买家都收。

还有一种特殊情况是,明面不收卖家中介费,但变相崔收额外1%:

平台虽然不强制收卖家中介费,但如果房东想要快速卖房就要购买平台的“好赞”服务,平台会额外提供房源强化推广、优先联卖服务(全程经纪人可售房源列表优先展示14天,独享大数据精准匹配客户)、房源分析报告、专属销售服务等等,也要收取1%服务费。

总之,特别乱!可以说,楼市里的乱象,中介占了最重的一角。

2

福州之后,重整二手房中介费,马上要城传城,迅速在全国普及。

仔细对比政策会发现,福州这次的政策,总体上和5月8日住房和城乡建设部、市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》是一致的。

当时关于“合理确定经纪服务收费”,住建部的指示主要有3条:

1、房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用;

2、鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价;

3、引导由交易双方共同承担经纪服务费用;

宗旨就是要降中介费,其实和“带押过户”政策目的是一致的,就是要降低二手房在市场流通中的各种交易要成本。

和福州政策对比,第一条和第三条基本符合。

但唯独第二条“照成交价格越高、服务费率越低分档定价”,福州的新政连提都没有提。

住建部为什么要提出分档定价?因为现有的政策里,豪宅们中介费太高了。

现有的标准都是统一的,比如中介费收2个点,那么100万的房子收2个点是2万,1000万的房子中介费也是2个点,就高达20万。

这显然对豪宅市场的流通,太不友好了。

福州为什么不提差异化定价?

那说明,控制豪宅中介费的阻力太大了,比想象中大多了,太难执行了。

这也说明,虽然全国都要开始整治规范中介行业,但并没有强行要求完全按照住建部的意见来走,允许地方视情况差异化调整具体政策。

但有一点可以肯定,降中介费这一拳,福州之后,全国所有城市都会跟进。

当然,差别就在于,或早或晚的问题。

比如去年就开始的带押过户,有些城市去年第一批就马不停蹄地执行,而有些城市到现在还在磨磨唧唧难产中。

已知的消息是,有的城市正在讨论研究方案,有的城市已经基本已经确定还在走审批流程。

就像二手房带押过户一样,都要全面执行,谁都跑不掉!

3

控制中介费很好,但只降中介费,还远远不够!

盘活二手房市场,去年到现在都做了什么?

出了“带押过户”,“整治中介费”也在进行中,但和新房相比,力度远远不够。

比如很多人提意的减税方面,二手房契税减免力度和覆盖面,远不如新房。

现有的,

新房分城市和区域,减免契税,10%、20%、50%;

新房市场,二胎、多子女家庭,契税减免50%-100%;

置换买房,卖旧买新,新房1年内买完,原来卖掉那套房子缴的契税,重新退。

二手房能享受到的降费减税优惠,真的太少太少了。

能不能大方点,二手房交易直接全面限时减免?

能不能大方点,一方面降低中介费,让中介让利让步,另一方面地方财政也让步让利,多减点税?

当然,中介行业整顿,是个大工程,也是个长久之策。

因为要整治的、要整改的,太多了。

比如虚假房源信息、侵占房屋交易资金、哄抬房价、违规提供金融服务等等,但这些都不是最急的。

但眼前最紧急的事,是要想方设法盘活二手房市场,让二手房快速流通起来。

4

一切都归因于,二手房市场太不理想了。

为什么不理想?

房东们都急了,挂牌抛售的太多了;

买家们眼看价格涨不上去,更不急了,就是观望不买;

房东眼看房子卖不动,看都没人看,继续降价;

买家们一看又降价了,你不买我不买下月又降两三百;

……

就这样,形成了恶循环。

所以才会有,杭州二手房,挂牌价小区最低,但中介带看90多次“没有一个诚心买”。

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也才会有这些,因为房子卖不掉,硬把房东逼成了营销大师的。

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有房东着急卖房,承诺中介卖掉房,直接送一辆宾利的;

有房东自己张罗拉群发钱卖房,带客一组领88元,面谈一次1888元,成交额外奖励5万现金红包;

还有房东,中介带看一次发100元,成交额外送苹果手机的。

5

为什么二手房这么难卖?

市场预期不够;

抛售潮导致货量太大;

买方动力不足;

而问题是,以上这些困境,并不是单靠降一降中介费,就能快速解决的?

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