拿地22年后，四川首个商改住项目成都茂业豪园，终于在6月23日迎来了开盘。然而销售却未能如期。

　　近日，茂业豪园推出的186套房源吸引了334组购房者，中签率为55.69%。

　　或许因为在所处片区的价格优势并不明显，茂业豪园的销售情似乎却并不理想。在经过6月23日的刚需选房后，“目前还剩100多套房源。”置业顾问张轩（化名）告诉《每日经济新闻》记者，等6月25日普通选房结束后就可以进行顺销，“没登记也可以选号。”

　　说起四川首个商改住项目入市，就不得不说说它曲折拿地开发过程。

　　1997年11月，茂业商业(4.30 -2.05%,诊股)股份有限公司（600828，HS；以下简称茂业商业）取得了位九眼桥旁的茂业豪园项目地块使用权。但项目进展并不是十分顺利。

　　一位熟悉该项目的业内人士向镁编坦言，虽然茂业商业拿地很早，但在拿地之初涉及到了拆迁及整合等相关工作，项目整体推进一直很缓慢。

　　缓慢到什么程度？在拿地的十年后，茂业商业还停留在论证过地块规划可能性阶段。这与现在某些追求高周转的开发商，拿地前设计图就已紧握在手，拿地当天挖土机进场开挖的推进节奏，形成了鲜明对比。

　　2007年时，由于该地块周边几乎没有大型综合购物中心，茂业商业计划将项目打造为购物、娱乐、休闲的城市综合体，产品市场定位则是“区域商业百货和白领居家公寓”。

　　但直到2012年7月底，该地块才宣布全面完成拆迁工作，实现“三通一平”并进入前期相关流程。不过那时，成都商业地产形势愈发严峻。茂业商业不得不重新调研、思考其市场定位。

　　一调研就是三年多。恰在2016年3月，四川省出台的《促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施》中明确规定：“已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，经审批转型为商品住宅用地，重新核定出让价款。”

　　新政策的出台，视乎让正在寻求转型、进军房地产业的茂业商业看到了机会：申请变更土地性质，转商品住宅用地。此后变更工作快马加鞭，错失的市场急需找回。

　　也就是在2017年初，茂业豪园成功将土地使用性质由商业用地调整为住宅用地，从而成为四川首个成功实现商改住的项目。

　　项目名称由“茂业天地”改为茂业豪园。相比于过去的纯商业业态，茂业豪园将打造为4栋住宅为主，并定位为成都中心区的豪宅产品，同时也成为成都首个试水商改住的项目。

　　土地性质正式变更一年后，项目于2018年3月首次面市，推出了两栋商办产品和少量底商。据房天下网站，茂业豪园商办产品价格27000~36000元/平方米，目前还有部分可售。

　　但2018年底完成交房入住1、2号楼，随后却因收取服务费、虚假宣传等问题遭业主维权。

　　今年6月底，茂业豪园开盘推出的两栋住宅楼，共186套清水房源，户型面积107~183平方米，均价27722元/平方米，吸引了334组购房者报名登记，中签率为55.69%。

　　但镁编注意到，茂业豪园的销售价格与周边的二手房价格相比优势并不明显。贝壳找房显示，与该项目一街之隔的龙湖？晶蓝半岛二期二手房均价28051元/平方米；稍远些的中海？格林威治城、粼江峰阁二手房均价也不过23000元/平方米左右。然而，无论是从小区环境、开发商品牌度来说，茂业豪园均不占优势。

　　但周边住宅的稀缺也给了茂业豪园向住宅领域进军的机会。茂业豪园所在的九眼桥片区自2016年以来新入市项目屈指可数，住宅新增量较少，目前仅新希望(28.40 -0.07%,诊股)D10和成都阿玛尼艺术公寓在售。

　　在茂业豪园的微信群里记者看到，一些前期报名并登记了该项目的购房者临时选择了放弃，理由是“价格没有什么优势”“这个位置临一环路主干道”……

　　在6月23日的开盘现场，李丹（化名）是第8个进行选房的刚需购房者，她告诉记者，“市区的新房越来越少了，之前也报名了另一个项目，但人太多没摇中，这次摇希望能选到合适的房源。”

　　记者了解到，茂业豪园此次推出的186套房源，包含了刚需101套、棚改19套、普通66套，334组报名购房者包括刚需166组、普通168组。在经过了6月23日的刚需选房后，6月25日将由普通购房者进行选房。

　　“目前还剩100多套房源，等普通选房结束后就可以进行顺销，没登记也可以选号。”张轩告诉记者。“刚需摇号的话是有两个号的，包括普通号和刚需号都有号，如果在刚需号里已选过了，实际上普通号就作废了，可能算下来普通号有资格的就只有几十个。”

　　对于镁编所担心的未登记报名能否买房的问题，张轩表示，就算前期没有来得及登记报名的，只要6月25日带上身份证原件、购房人本人的储蓄银行卡等证件，以及选房选到需要交纳锁房定金5万元，就可以在普通选房结束后进行选房。

　　由此可以看出，尽管之前有334组客户登记报名，但茂业豪园的实际销售情况或将远低于预期。

　　另外，对于土地使用年限问题，张轩表示“土地产权从2018年计算”。

　　值得一提的是，茂业商业的前身成商集团，业务板块以商业零售、房地产板块和酒店行业为主。2016年4月5日，成商集团证券简称正式变更为“茂业商业”，零售商业的扩张一度成为主要业务。

　　2019年年报显示，茂业商业旗下共22家实体零售门店，经营业态包括百货商场、购物中心、奥特莱斯及超市；商业零售主要经营模式仍为自营模式、联营模式和租赁模式，以联营模式为主。作为茂业商业的主营业务，2019年百货零售的收入为103.50亿元，同比下降8.62%，占营业收入的84.6%。

　　然而，茂业商业进军房地产开发的野心一直都在。2017年2月23日，茂业商业发布公告，称因经营业务需要，在公司经营范围中增加房地产开发经营；2019年9月，茂业商业又发布公告称，拟以自有资金设立全资子公司包头茂业商业发展有限公司，主要从事房地产开发等业务，投资金额1000万元。