以上是中证君最近在北京换房的真实经历。其实不仅是北京，一线城市以及不少热点二线城市租金都在降！社科院报告数据显示，5月，一线城市中，深圳、北京租金下跌最快，上海相对平缓。其中深圳环比下降3.15%，北京环比下降1.41%。

　　二线城市中，除厦门环比上涨1.84%外，其他各城市均有一定幅度的下降。降速较快的有武汉、南通、沈阳、苏州、东莞，租金环比分别下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。

　　社科院纬房租金核心指数

　　图片来源：社科院

　　邹琳华表示，租金水平是城市经济的重要晴雨表。虽然即将进入传统的租房市场旺季，但租金反而下滑，表明一二线城市就业及收入状况或不及预期。这其中，既有疫情的直接影响，也有经济结构被动调整的因素。

　　贝壳研究院指出，北京租赁市场成交量短期内迅速下降，短期价格稳中有降，中长期来看，疫情对北京租赁市场的影响未消除，租金上涨动力不足，可能会继续保持稳中有降的态势。

　　长租公寓逆境求生

　　租房市场的低迷对作为“二房东”的长租公寓也带来重创。疫情的暴发让众多长租公寓公司损失惨重，频频爆雷，出现了“资金链断裂”“房东、租客两头吃”“负责人失联”等一系列传闻。

　　近日，有媒体同行表示不少长租公寓已暂停收房，并要求部分现有房源的房东降价。

　　“随着疫情逐渐受控，各地开始复工复产，但住房租赁市场仍处于低迷状态，尚未完全恢复。对长租公寓而言，疫情不仅使得企业现金流出现困境，出租率下滑、租金大幅下跌、退租问题等也接踵而来。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

　　丁祖昱表示，未来租金仍将在一定时间内处于低位。在长租公寓行业规模增长停滞、企业分化加剧的环境下，疫情加剧了行业洗牌，未来头部企业的强运营能力将进一步凸显。

　　坚挺的房价

　　然而“魔幻”的是，虽然租金起不来，房价却没下去，房价与租金走势进一步背离。

　　24日，易居研究院发布百城房价报告显示，1-5月，全国百城新建商品住宅成交均价为15499元/平方米，同比上涨11.2%。

　　由于近期新增供应的楼盘较多，降价促销、积极蓄客是主流操作，因此，住宅价格涨幅有所收窄。但就一线城市和杭州、成都等部分热点二线城市而言，房价仍在“躁动”。1-5月，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46548元/平方米，同比上涨7.9%，涨幅较1-4月有所扩大。

　　图片来源：易居研究院

　　长期预期与短期的空间需求背离

　　邹琳华指出，房价反映的是长期预期，租金反映的是短期的空间需求，所以二者有时出现背离也很正常。

　　“租金下跌反映的是短期空间需求的下降，这里的原因很多，主要是疫情的影响，以及经济增速下滑。”邹琳华说，“房价上涨，主要是受货币环境宽松的影响。但房价归根到底是要租金作为支撑的，如果租房市场持续不景气，房价最终会走低。”

　　中泰研究所首席策略陈龙也表示，虽然疫情短期抑制了居民的购买需求，甚至加剧经济下行的压力，从而影响了未来租金的预期，但是宽松的货币环境对短期的房价形成支撑，尤其是区位优势明显的地区房价下滑压力与动机更弱，甚至出现不跌反升的现象。

　　“以深圳为例，自2017年以后，深圳房价与租金的关系从弱正相关性转为明显负相关性，即相关系数从0.29转为-0.72。这也就解释了一线城市房价投资属性更强，对利率更加敏感。受疫情的影响，经济普遍下行，租金下滑趋势明显，但利率下行支撑了房价。”陈龙说。

　　至于租房市场何时才能修复，邹琳华认为，还是要看就业增长状况，目前不好下定论。按以往的经验，每到毕业季，租金都会季节性上涨。但因为疫情打乱了毕业周期，目前还有待观察。

　　房价方面，易居研究院表示，从全国范围来看，未来房价涨幅出现明显反弹的可能性不大。今年2-3月，各大房企销售数据非常低迷。从半年业绩压力角度看，6月份依然会降价促销，这也会带动全国百城房价涨幅曲线继续下行。个别城市近期房价有炒作，需要积极管控交易秩序，以促进房价和预期的稳定。