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商铺买卖争议多发,警惕“商铺”变“伤铺”

发布日期:[2023-11-21]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

“一铺养三代”是一种民间传统投资理念,购买商铺历来是投资者较为青睐的置业选择。近年来,开发商为吸引个人投资商铺,以价格优惠为噱头,但却在买卖合同中附加多种条件,导致在合同履行过程中争议频发,使得商铺购买者的投资期待落空,也给社会经济发展带来隐患。

  据统计,2019年至今,江西法院受理“附条件优惠”房屋买卖合同纠纷88件,有57件是系列案件。经分析,引发该类案件的原因有:

  一是开发商条件设定缺乏合法合理性考量。该类案件中的开发商,一般着力于打造物流城、服装城、小商品市场这类相对统一的商业集群,为达到控制市场的目的,开发商会在销售店铺过程中增添许多限制性条款,如必须“关停原来经营场所”“缴纳开业保证金”“限期开门营业”等等。该类限制性条件可能因明显加重了购买者的责任,限制了其主要权利,而被认定为无效条款。

  二是开发商在合同签订时未尽提示和说明义务。该类案件中,开发商一般不会在主合同中列明限制性条款,而是将条件设置在合同附件确认书中等,以逃避房管部门对主合同的备案监管,并降低购买者对“附条件优惠”条款的注意。

  三是买受人对限制性条款的风险预估不足。商铺买受人常常因对合同所附的条件风险评估不到位而冲动投资。例如,有的买受人对市场行情价格缺乏了解,深信楼盘“活动价”相较于开发商自设“原价”十分优惠,投资后发现该“原价”远高于市场价格,若反悔还需承担高额违约金。还有的买受人对合同所附加的“限期营业”等市场风险预估较少。

  为此建议:一是房管部门强化监管职能,加大对房屋买卖合同及附件条款的审核力度,加强对商铺出售价格的监管,维护购买者的合法权益;二是购买者提高法律意识,成立类似业主委员会的团体或专门的行业委员会,对开发商的商业开发运营过程进行监督,并以此为基础配合建设主管部门、工商部门加大对开发商在违规操作、违法销售、虚假承诺的查处和惩罚力度;三是加大类案宣传,发布典型案例,引导置业者谨慎投资,开发商合法经营,共同营造良好营商环境。

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