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作为小区业主,你有哪些权利?

发布日期:[2021-1-12]         来源:泰安建筑房地产专业律师网
业主委员会
 
民法典第二百七十七条明规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律、法规的规定。

《民法典》明确业主可以设立业主大会,选举业主委员会,突出了业主在重大问题上一致决定的权利,用民主的方式来保障绝大部分业主的权利。

比如经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金等。例如,有一些比较老的商品房,很多电梯或者共有财产的维修问题已经很突出了,现在只需要业委会共同决定就可以使用公共维修资金。对解决民生、提升品质有重要意义。

议事表决规则的变化

业主的建筑物区分所有权包括“专有权、共有权和成员权”三种,《民法典》第二百七十八条对业主的投票权作了新增和修改的规定,具体如下:

民法典第二百七十八条规定
下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项(动钱动土),应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项(非动钱动土),应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。



法官释法
该条款是在《物权法》第七十六条的规定基础上修改而来。修改之后,将‘筹集建筑物及其附属设施的维修资金’等事项的表决方式从原来的“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”变更为“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”且“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”,使决议的作出更为慎重。
如在日常生活中,小区的维修资金的缴纳都是在购房时按照购房款的一定比例统一支付的,如果小区的维修资金被使用后,需要续交,就需要适用该规则来决定相关筹集事项。

另外,本条还明确“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”为业主共同决议事项,并需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

这就是说,例如小区公共区域,诸如土地、墙面等使用问题,都需要业主共同决定,不是物业或者业委会能单独决定,以此更好地保障业主的权利。

维修资金
 
《民法典》新增公维资金的适用范围和用途,《民法典》第二百八十一条第一款规定:建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

同时该条第二款规定紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的,业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。该部分关于维修资金的归属、适用范围、用途以及紧急情况下的维修基金的使用的规定,明确了业主、行政管理部门、物业及开发商的权责,为维修基金的科学管理和有效使用提供了基本法治保障。
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