第一个关键点是，2023年行情的真相，到底是什么？

住建部数据显示，2023年1-11月全国二手房成交量和新建商品房销售面积比2022年同期增长6.9%；全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%。

统计局数据显示，2023年全国新建商品住宅销售面积为9.5亿平方米，同比下降8.2%，销售金额约10.3万亿元，同比下降6.0%。

某机构数据显示，2023年全国二手房市场成交套数约596万套，面积约5.7亿平方米，成交金额约7.1万亿元，成交面积和成交金额比2022年分别增长44%和30%……

数据很多，一般人都分不清楚，我问了一下贝壳研究院的资深数据分析师，给的回复是：

国内数据就是个玄学，各个部门披露的数据都对不上，不过他们根据贝壳库里的真实成交，用算法推理，估算出一个无限趋近于真相的答案——

2023年全国新房和二手房销售面积约15.1亿平方米，同比增长6.3%；销售金额约17.4万亿元，同比增长5.8%。

这么看，2023年的成交其实还算不错，仅次于2021年最高峰18万亿，为5年内第二个峰值。

但现实情况是，很多人感觉楼市很惨。

为什么体感这么差，甚至比疫情笼罩的2022年更惨？

后来我总结了原因，主要是：

卖房的人太多了。

今年全国新二手房库存已经达到了历史顶峰，几个一二线城市二手房的挂牌量已经冲破了20万套，就连北京这么稳健的城市，二手房库存也冲突了18万套……更别说新房。

那么问题来了，到底2023年为什么这么多人想要卖房？

答案有二。

一部分是恐慌性抛盘。

2023年经济下行压力很大，每逢这样的节点，市场上到处弥漫着“崩溃论”，很多人为了保全财富，解套求安，加大了房屋的挂牌量。

原来市场上有10000套房，一年成交5000套，现在一年成交了8000套房，但市场上挂牌50000套……即使成交上升，但供应吞噬了需求。

供应大，意味着大量房子卖不出去，卖不出去怎么办？下调价格，连环踩踏，导致更多业主更加恐慌，继续放量，形成“量价齐跌”的死亡螺旋。

另一部分是，改善需求集中爆发。

2023年老破小房价跌幅深刻，远超其他产品，而且在“新房改”政策推出后，老破小的价值衰减几乎成为全国共识，那么卖掉老破小，置换改善房的需求，就集中爆发了。

贝壳数据显示，一线城市卖出二手房买新房的比例达到40%，大部分城市的换房和改善需求占比已经超过60%，二手房挂牌业主可近似等同于购房需求。

所以“恐慌抛盘 改善需求爆发”，成为了2023年楼市底色，再加上经济下行，悲观情绪作为燃料，多因素一叠加，市场就走到了这般境地。

看懂这些我们就明白了楼市的底层逻辑。

首先市场是有需求的，并不是需求枯竭，单方面下跌。

贝壳研究院数据显示，2023年重点50城二手房带看量同比增长超过20%，较2020年增长近六成。

从走势上看，除了2021年市场较热阶段，近年二手房带看量整体保持增势，历年一季度带看高峰的季节性规律也未改变。

其次，每个城市房价下跌的原因，其实是不一样的，一线城市主要集中在换房，比如北京18万套的二手房，几乎74%挂牌都是老破小。

二线城市，换房和卖部分房产占到80%，三四线城市卖部分房产是大头，同样异地买房需求上升，清空所有房产的占比也是最高的。

数据有很多，但一切似乎都在指向一个结论：

长期来看，我国房地产发展正在经历关键性转型期，从过去以房为中心、追求数量扩张转向以人为中心、追求品质改善阶段。

如果感觉很绕口，那么可以理解为：

1、中国不缺房子，但缺好房子。

2、金融属性彻底从刚需房剥离了。

什么是好房子？

按照北京市场统计，90平米以上3房 15年房龄以内，北京要求比较低，能级越低，要求则越高，到了三四线城市，可能就是120-150的四房 10年以内次新房。

第二个关键点是：

2023年，新房缩量，二手房起量。

二手房卖得更好，但二手房抛盘的也更多，所以价格下跌严重，新房缩量，但价格却保持稳定。

这也分城市，一二线城市新房卖得很好，因为这些城市能级较高，出现烂尾楼的概率较少，人们还比较相信政府的管控能力。

但三四线就不一样了，烂尾楼重灾区，尤其恒大和碧桂园出现问题后，对重仓的三四线城市影响非常深刻。

之前三四线城市普遍都有“新房癌”，但今年在烂尾楼的影响下，普遍“自愈”，反而在大面积追求购买二手房。

从去年开始，烂尾楼的影响和阵痛被媒体放大了数十倍，根据老百姓的普遍认知，这个影响应该还会延续好几年。

这也导致很多城市新房卖不出去，连带土地市场，继续连带土地财政，最后累及到地方债务问题。

为此，贝壳给出中国房地产未来重心的三个“10亿”。

1、是10亿平的新房增量，是未来5-10年的市场“新中枢”，也是房地产行业转型升级的适度规模。

2、10亿人的改善需求，在城镇350亿平方米的存量房屋基础上，围绕居住全生命周期的服务将会衍生出装修、租赁、社区食堂、照护医疗等服务。

3、超过10亿平方米的城中村改造和保障房建设，将会推动房地产、城镇化和经济发展方式转变。

第三个关键点：

住房租赁需求持续爆发。

贝壳数据显示，2023年我国租赁人口达到约2.6亿人，租房租赁市场成交额保持增长，超过2万亿元。

这个很好理解，买房需求减弱，那么租房需求必定增强，两者此消彼长。

其实这也从侧面佐证了人们抛弃老破小的趋势。

我在年前也给很多身边的年轻人一个建议：

如果刚踏入社会，家里的帮助有限，自己也没攒下多少钱，这种情况，不要背一身债强上老破小，还不如去租房。

过去人们都想买房，是因为房价涨，租金还不如做月供，但现在，老破小不涨价，月供给了，还要背负首付资金成本。

大家都想清楚了，越来越多的年轻人开始从“临时性租房”转变为“过渡性安居租房”。

而且2023年，中年家庭型租客占比增加，根据贝壳研究院数据显示，全国重点40城租赁成交中，35岁以上的租客占比超过35%，较2021年提升了4.9个百分点。

家庭型租客倾向于选择户型更大、装修品质更高的房源，这也催生了一定的高端租赁市场的繁荣。

其实租赁的兴起，也在促进房子回归到真实居住价值，租金回报率也在不断向国外看齐。

最后我再做个总结与期望，作为上一篇年终篇的续写：

2023年一切规律都在打破重组，很多之前的判定逻辑都已经不再适用，谁都无法预测接下来会发生什么，是好还是坏。

但从数据的真相中可以看到一定的趋势。

人们的购房需求也并未想象中的大幅衰减，只不过，刚需房投资在大幅缩减，被人们追求品质居住的需求所替代。

这也意味着，人们再想低成本参与到依靠房子去发财的理想投资状态，已经成为过去式。

其次，楼市已经经历了一级市场和二级市场的硬着陆，土地价格和房价的双杀。

表面看是悲观的资产下跌，但站在宏观角度，这是一次非常有意义的资产重匹与泡沫出清。

房价一直涨，肯定会出现大问题，房价一直跌，也会出现大问题，最好的状态就是杯满则溢，月缺月圆，始终进行自我调节，达成一种新的平衡。

我认为经过2022-2023两年，房企信用风险实现有序出清，人们对期房的信任也在缓慢修复，全国平均30%-50%的回调，已经进入了良性的筑底阶段。

筑底是什么意思？

很多人可能不太理解。拿深圳来说，住房自有率是23.7%，意味着100个常住人口中，只有23.7个人是有房子，其他接近80%的人口都是租房住。

那么即使市场再悲观，这些人总不能把自住房都卖掉，全部裸奔，即使在2008年全球金融危机，也没出现这样的荒唐景象。

所以住房自有率是一个非常重要的数值，住房自有率低，筑底反弹的概率高，住房自有率高，很容易进行新一轮的下探。

筑底之后呢？

基本面差、库存大的城市，开始长期“横盘”，没有人愿意继续降价卖，也没有人花钱愿意买，流动性枯竭，长期以往。

基本面好的城市，随着资金、人口和产业的升级改动，收入增长，房价跟随反弹。

基本面好的城市，反弹概率很高，这是我想要强调的最后一点。

首先是2024年定调新开工和拿地全面收缩了，有效供应降低，库存下降，需求就会有带动市场的效应。

其次随着房价调整接近合理水平，市场供需匹配效率继续提升，预计2024年二手房成交量稳中有升。

最后是货币闸门已经全部打开了，刚刚央行潘学霸宣布，2月5日，下调存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿。

前几天我在《子说一点》的《价格开始狂掉》里讲到，价格普跌，市场会迎来噩梦级的消费缩水，经济可能一蹶不振，这是最大的风险。

如果想打破“缩螺旋”，只能进行无限制的量化宽松，政府举债，普惠众生，这是唯一的解法。

从这次降准力度上看，已经改掉了之前扣扣搜搜的毛病，而是一以贯之的大开大合。

2023年的政策累积效应已经临近量变到质变的临界点，一、二手房总量回升已经释放行业触底信号。

那么2024年，在货币的量变到质变的临界点之后，市场会进入怎样的境地，其实很值得期待。