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多地试点现房销售,预售制取消不再是空谈

发布日期:[2023-3-6]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

2月8日,经济日报发表文章指出,当前,推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。与之相呼应的是,河南、湖南、山东等多省将开展试点积极探索预售制度改革和现房销售。将逐步提高预售门槛,鼓励有条件的地方先行先试,开展现房销售试点。

焦点观点:

随着房企信用风险持续发酵,房企快周转模式面临冲击。从金融层面看,越来越多的房企流动性存在压力,致使他们不得不采取收缩战略,减少拿地数量,甚至低价抛售一部分资产,以换取资金回笼。此外,房企信用风险导致其融资渠道不畅,更加恶化其现金流情况。而从民生层面看,房企土地投资的收缩,施工过程的停滞甚至“烂尾”,都会使购房者意识到房价下行的压力,更多选择持币观望。这将进一步加剧房企销售端的压力。

快周转模式的终结将对房地产行业产生深远影响,其中,现房销售制度的逐渐试点和发展正是顺应了时代趋势。到目前为止,我国商品房总体短缺的时代已经基本结束,这意味着以预售制为代表的,房企通过加杠杆拿地,快速预售早早回笼销售资金,缩短贷款期限,从而开发投资项目的提高开发效率的做法已经不再适用。因此现房销售将随着市场变化进入购房者的视野。

现房销售有利于维护购房人权益,基本上可以避免期房曾经出现的停工烂尾等现象,对消费者来说是重大利好。这一政策从民生层面看,将为购房者注入一针强心针。购房者的利益得到了根本性的保障,货不对板、房屋质量等问题,以及停工和延期交房等风险都将降至最低,能极大的刺激购房者的消费心理。从金融层面看,该政策将考验房企对资金控制的能力。实行现房销售制度之后,从开发、卖房,到回笼资金,项目的开发流程、回笼资金流程会比过去长很多。这将倒逼房企逐渐降低经营杠杆,以适应最新形势。

从目前现房销售的实现路径上看,多地将“现房销售”写入土地出让文件中。例如近期北京2022年第五批次集中供地中,多块土地竞拍要求中设置了竞现房的竞卖规则。从短期试点情况看,多数城市将通过在拍卖环节设置现房销售条件的方式,进行现房销售的尝试。但从长远发展上看,现房销售对预售制的“替代”并不是一蹴而就,各地需结合实际情况灵活调整预售及现房政策,调控房屋供给数量,促进房地产市场供需两端预期稳定。

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