案情摘要
原告黄凯勇、沈姝彤诉称，原被告于2014年5月8日订立上海市房地产买卖合同，被告出售原告其位于本市漕溪路XXX弄XXX号XXX室的房屋（以下简称系争房屋），房屋转让价款198万元，双方确认于2014年6月30日前办理过户手续。合同补充条款（一）之2约定：该房地产上有户口，则被告应于原被告双方向房地产所在地区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）后20日内，向公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则逾期一日，应按照房产合同约定的总房价的万分之五向原告支付违约金直至户口迁出之日。原告按合同履行了全部义务，被告至今未能将房屋中原有户口迁出，原告无奈诉至法院，要求判令：被告支付原告逾期迁户口违约金，自2014年7月13日起计算至判决生效之日止，按每日房屋总价款198万元的万分之五计。原告在庭审中将该诉请的起算时间调整为2014年7月24日，并于庭审后向本院申请将该诉请调低为违约金10万元，自2014年7月24日起计算至判决生效之日止。 被告陈雨岚、陈新福、王伟芳辩称，不同意原告诉请，被告已按合同约定时间将户口迁出，不存在违约；系争房屋内所存案外人王某甲、王乙户口，2003年王某甲向被告出售系争房屋，并承诺当年迁出户口，王乙系王某甲女儿，其户口于2004年7月迁入，当时被告已取得系争房屋产权，王乙的户口系违规办理。被告对两案外人户某某在系争房屋内无法预见且无过错，故对此不应承担违约责任。原告并无实际损失，原告主张的违约金标准过高，要求法院予以调整。 经审理查明，2014年5月8日，被告（出售人、甲方）与原告（买受人、乙方）订立《上海市房地产买卖合同》，约定：甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权，房屋坐落于上海市漕溪路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积70．90平方米，房地产转让价款共计198万元。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2014年6月30日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以徐汇区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同补充条款（一）之2约定：若该房地产上有户口，则甲方应于甲乙双方赴房地产所在地区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）后20日内，向公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则每逾期一日，应按照合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。2014年7月3日，原告取得了系争房屋产权。 另查明，2003年5月13日，被告与案外人王某甲就系争房屋订立房地产买卖合同，约定王某甲向被告转让系争房屋。被告于2003年6月取得系争房屋产权证。王某甲于2003年5月31日出具承诺书：承诺其在系争房屋内的户口最迟于本年底前迁出。至庭审时，被告陈雨岚的户口已于2014年6月25日迁出系争房屋；案外人王某甲、王乙的户口仍在系争房屋内，王某甲户口迁入系争房屋的时间为1997年6月，王乙户口迁入系争房屋的时间为2004年7月。 以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原被告提供的上海市房地产买卖合同、房地产权证、常住人口登记表、户口本、承诺书等证据证实，经庭审质证，本院依法予以认定。
争议焦点
被告是否承担逾期迁出户口的违约责任
裁判要点
原被告签订的房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同补充条款（一）的约定，系争房屋内的户口，被告应于原被告双方申请办理系争房屋产权过户后20日内，向公安机关办理完毕原有户口迁出手续。逾期一日，被告应按照房产合同约定的总房价的万分之五向原告支付违约金直至原户口迁出时止。被告至今未能按约将出卖房屋时已存在于系争房屋内的两案外人王某甲、王乙的户口迁出，构成了违约，应当承担相应的违约责任。
适用法律
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款,《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国合同法》第一百十四条 |
