作为建立统一城乡建设用地市场的一项重要内容，“农地入市”的指导文件有望加快制定。

　　  《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》(下称《意见》)近日印发，在推进土地要素市场化配置方面作出全面部署。

　　  在去年的11月26日，中央全面深化改革委员会第十一次会议审议通过了该《意见》。

　　  在建立健全城乡统一的建设用地市场方面，《意见》要求加快修改完善土地管理法实施条例，完善相关配套制度，制定出台农村集体经营性建设用地入市指导意见。

　　  新修订的《土地管理法》已于2020年1月1日起施行，在土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等方面进行了较大幅度的完善。

　　  作为一项重要配套法规，今年3月30日，自然资源部已将《土地管理法实施条例(修订草案)》对外公开征求意见。

　　  不过截至目前，外界曾给予较大期待的《农村集体经营性建设用地入市指导意见》尚未出台，各个地方的“农地入市”工作全面推进尚需更明晰的法律法规来指引，比如，哪些集体建设用地可以入市，怎么入市，入市之后的土地增值收益如何分配等问题。

　　  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进表示，集体建设用地入市的政策今年预计会比较多，这对于后续农村土地市场的发展有积极的作用。客观上说，后续一些城市的近郊区市场或是土地改革力度大的区域。

　　  农地入市作为土地供应的一个渠道，虽然备受外界期待，但短期内难以成为城市建设用地需求的主要供应来源。每年新增建设用地指标的多寡对地方政府而言，更为重要。

　　  《意见》要求完善土地利用计划管理，实施年度建设用地总量调控制度，增强土地管理灵活性，推动土地计划指标更加合理化，城乡建设用地指标使用应更多由省级政府负责。

　　  由于中国一直实行较为严格的土地管控制度，地方上的建设用地指标一般要由相关部委来确定，在执行过程中，容易出现计划指标分配和项目用地需求不匹配的问题。

　　  对此问题，自然资源部今年计划改革土地利用计划管理，精准投放增量。

　　  自然资源部新闻发言人刘国洪3月21日在国务院联防联控机制举办的新闻发布会上表示，今年开始取消因素法分配，改为土地要素、计划指标跟着项目走，以真实有效的项目落地作为配置计划的依据，只要是实实在在有效的项目，符合规划、产业政策和用地定额标准就给配计划指标。通过这一改革，增量的安排上能够做到更精准、更有效。

　　  对于这项改革思路，浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰近日对第一财经表示，改革土地计划管理方式，不再采取因素法分解指标，实行土地要素支撑跟着项目走，总量指标完全可以满足需求。

　　  “意思就是不按照以前“排排坐，分果果”的方式，每个省按照历史上的数据参考加上一些小的因素调整，分配给每个省用地指标，而是哪里有好项目有重点项目，指标就分配给哪里。指标跟项目走，跟人的流动走，发展好的地方用地就保证供应，避免由于供地不足影响地方项目落地。”杨遴杰说。

　　  他认为，这个思路与近年来一直提倡的土地供应与城市人口增加和单位用地产出增加相挂钩的说法吻合，确保指标向发展较快的城市倾斜。

　　  除了新增土地供应，挖潜存量土地也是保障经济发展用地需求的一个重要途径。

　　  上述《意见》要求，充分运用市场机制盘活存量土地和低效用地，研究完善促进盘活存量建设用地的税费制度。以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。

　　  现有存量土地有多少？刘国洪表示，从目前掌握情况看，2017年以前批而未供的土地大概还有1450万亩，“应该说存量盘活还有比较大的潜力”。

　　  而2019年全国安排的新增建设用地计划总量是500万亩，换言之，2017年前的存量土地就已够地方政府使用两三年。

　　  如何推动地方盘活存量？一个办法是与增量挂钩，胡萝卜和大棒并举。

　　  自然资源部2018年出台《关于健全建设用地“增存挂钩”机制的通知》，大力推进土地利用计划“增存挂钩”。具体来看，明确各地区处置批而未供和闲置土地具体任务和奖惩要求，对两项任务均完成的省份，国家安排下一年度计划时，再奖励10%新增建设用地计划指标；任一项任务未完成的，核减20%新增建设用地计划指标。

转自：新浪地产