二手房价指数58个月首次转负
受疫情影响，2月份全国多地售楼处、中介门店暂停开放，楼市成交被按下“暂停键”。
数据显示，2月份，房价上涨城市数量大幅减少，其中新房价格上涨的城市数量为21个，比1月份减少26个；二手房价格上涨城市数量为14个，比1月份减少19个。
从新房价格来看，初步测算，2月份，4个一线城市环比持平，1月份为上涨0.4%。其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。31个二线城市环比微涨0.1%，涨幅比1月份回落0.1个百分点，武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交，价格视为没有变动（环比指数为100，下同）。35个三线城市环比微涨0.1%，涨幅比1月份回落0.3个百分点，扬州、蚌埠和平顶山等7个城市无成交。
从更能反映市场真实情况的二手房价格来看，初步测算，2月份，4个一线城市环比上涨0.2%，涨幅比1月份回落0.3个百分点。其中，北京和广州分别下降0.2%和0.1%，上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。31个二线城市环比持平，武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交。35个三线城市环比由1月份上涨0.2%转为下降0.1%，包头、锦州和扬州等12个城市无成交。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，根据简单算术平均计算，从房价指数数据看，2月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.1%，这是该涨幅在连续58个月为正后首次转负，充分说明市场在降温。这也说明房东在不断调整定价策略，以应对新冠肺炎所带来的冲击。
中原地产首席分析师张大伟也表示，2月份的房价数据是2014年来最差的一次，疫情影响下，楼市基本冰封，多个城市无成交、无价格，房价上涨城市数量是59个月来最少的月份，上涨城市占比仅25%，少数上涨的城市主要原因也是因为统计数据的惯性，在楼市下行周期内，大部分城市之前的新房限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行，而大部分城市的新房价格失真。
易居研究院研究员王若辰预计，预计随着房地产市场的继续降温，未来几个月70城二手房价涨幅仍将保持负值。
不过，对于二手房成交量，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，近两周重点18城链家二手成交量环比分别增加了89.7%、64%，增速较快。和去年同期3月份的小阳春对比，重点18城市的链家二手成交量恢复至去年同期水平的30%以上，新增房源已经恢复至去年同期水平的60%左右，新增客源（主要来自线上）已经超过去年同期水平，前期堆积的需求较为强劲，随着线下活动的恢复，预计未来二手房成交量将会出现增长。
投资销售等多指标断崖式下跌
不仅房价数据显示，楼市降温明显，房地产开发投资和销售等多指标降幅更大。
从投资数据看，1—2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%；房屋新开工面积10370万平方米，同比下降44.9%；房地产开发企业土地购置面积1092万平方米，同比下降29.3%；土地成交价款440亿元，同比下降36.2%。
对此，严跃进认为，受各地停工等影响，开发投资数据出现了比较罕见的负增长态势。不过也要看到，近期对于稳经济的做法中，房地产稳定企业投资、降低企业成本的动作有很多，包括土地竞拍保证金比例下调、土地出让金允许缓缴、房企施工周期可以调整、房企预售资金监管约束减少等，这客观上使得后续开发投资有反弹和转正的机会。
从销售数据看，1—2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%；商品房销售额8203亿元，下降35.9%。
“2月份大部分城市房地产处于停摆状态，所以1-2月份的房地产宏观数据断崖式下调是正常现象。1-2月份所有房地产数据跌幅巨大，统计局公布的数据一定程度上低估了市场的真实变化，2月份单月成交量基本只有正常月份的10%，市场实际数据比现在看到的数据跌幅更大。但这属于疫情下的停摆，市场更关注3-4月份疫情逐渐平稳后的表现。”张大伟说。
严跃进认为，1月份数据不算特别差，主要是2月份部分城市零成交或低成交拖累效应很明显。“但是我们对房屋销售数据并不悲观，尤其是此前深圳个别豪宅项目，总价在4000万以上的，也出现了销售过程中‘戴口罩秒光’的现象，也继续说明市场需求依然存在。后续交易是否启动，关键看疫情防控工作的情况，尤其是人员可以流动的状况。”他说。
2月末，商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。张大伟指出，这是时隔3年去库存后再次出现库存明显上涨。
从房企到位资金看，1—2月份，房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。
统计局再次强调“房住不炒”
近期，为应对疫情冲击，全国多地出台了稳地产政策，不过，驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。
日前，济南发布了《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》，其中，在先行区直管区范围内对购房政策进行调整，明确在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的，不受济南市限购政策约束。
对此，严跃进认为，此类规定从发展绿色建筑的角度鼓励购房需求的释放，虽然是针对绿色建筑的，但是提到了限购政策调整，考虑到近期关于购房政策放松的各种预期，预计此次济南政策会很受外部关注。
“近期关于宝鸡、驻马店等城市的政策松绑又撤回，客观上使得各地政策出台会更加保守，尤其是在购房政策方面，所以此类政策后续在执行中也会面临一定的压力，建议地方政府做好解释工作。”严跃进说。
值得注意的是，统计局新闻发言人毛盛勇16日在回应房地产销售和投资数据下降时再次强调，房地产政策非常明确，“房住不炒”的定位没有改变。这些年实施因城施策，强化和落实地方城市主体责任。这几年房地产市场总体平稳，这样一种局面已经基本形成，特别是稳地价、稳预期、稳房价的局面已经初步形成。对于房地产的发展政策，他说，还是要按照推动高质量发展的要求，不把房地产作为短期刺激政策，这也是明确的。
转自：券商中国
