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为避税签订的“阴阳房屋买卖合同”并不全部无效

发布日期:[2020-11-25]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

 

本院认为,本案的争议焦点为:上诉人胡某与被上诉人苏明秀就案涉房屋交易的真实价款为多少,上诉人是否应当支付剩余购房款。
本案中,上诉人经证人李某介绍实地查看案涉房屋,与被上诉人协商好交易价款后,上诉人支付定金50,000元,之后双方先后签订了合同价款分别为130,000元和136,500元的房屋买卖合同。从双方交易过程看,双方对于案涉房屋现状、产权登记情况及交易标的是清楚明了的。对于案涉房屋交易价款,上诉人在一审中主张为130,000元,在二审中主张为136,500元,二者有出入;合同价款为130,000元的房屋买卖合同中载明交易标的仅是面积为80㎡的房屋,不包括屋外无产权登记的厕所、厨房及屋内的家具、家电,即该合同标的仅为双方当事人交易标的中的一部分,故130,000元不能反映双方所交易的标的物的总价款;合同价款为136,500元的房屋买卖合同系双方当事人办理产权过户登记时应房管局的要求所签订,且当事人实际上是按合同价款130,000元交纳的增值税,故136,500元亦不是双方当事人交易的真实价款。被上诉人主张案涉房屋交易价款为228,000元,一是有居委会的调查笔录和出庭证人李某、林义开的证言证实;二是从双方当事人交易过程看,上诉人支付定金时双方未签订书面的房屋买卖合同,被上诉人主张其出具的定金收条中注明了交易价款为228,000元并要求上诉人出示该收条,上诉人承认被上诉人向其出具了定金收条,以该收条已丢失为由而未提供,上诉人保存了往返车票和收视费发票等票据而丢失了能反映双方当事人主要交易活动的收条,不符合常理,故一审法院认定上诉人拒不向法庭出示收条的理由不成立,并认定被上诉人所主张的收条内容真实并无不妥;三是仅面积80㎡的房屋交易价款130,000元就低于了当地房管局掌握的完税最低交易价格,若加上无产证的厕所和厨房、家具、家电等交易价款仍为130,000元就远低于当地房管局掌握的完税最低交易价格,不符合当地二手房的交易行情,相反上诉人主张的交易价款228,000元,按双方当事人交易标的计算,其交易价格较为合理。综上,本院认为一审法院认定双方的真实交易价款为228,000元并无不妥,本院予以维持。
上诉人与被上诉人之间达成房屋买卖合议,并签订房屋买卖合同,除合同载明的价款不是双方当事人的真实意思表示外,房屋买卖合同的其他内容系当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定,剩余房款在产权证过户完毕时一次性付清。签订合同后,被上诉人将案涉房屋交给上诉人使用,并将案涉房屋过户到上诉人名下(除屋外不能办理产权证的厕所和厨房外),上诉人应于案涉房屋过户后向被上诉人支付剩余房款178,000元。上诉人对案涉房屋享有物权,若被上诉人强行将上诉人赶出案涉房屋并占有案涉房屋给上诉人造成损害,上诉人可另行主张侵权损害赔偿,与本案不属于同一法律关系,不属于本案的审理范围。上诉人关于其有履行抗辩权,有权拒绝支付剩余房款的上诉理由不成立,本院不予支持。

案号:(2018)川16民终1711号


附:一审裁判观点
本案争议焦点为:苏明秀和胡某在房屋买卖交易中达成的真实价款为多少。
对双方争议的房屋价款问题,苏明秀、胡某双方虽在《购房合同》中约定房屋交易价款为130,000元,但证人李某作为介绍双方达成交易的中间人证实了双方交易价款为228,000元,观阁镇观音社区居委会干部林义开亦证实胡芹的表哥在要求社区干部对本案纠纷进行调解时曾表明苏明秀、胡某真实交易价款是228,000元,再结合胡某所居住社区干部周蓉、周应成所作书面调查笔录,足以认定苏明秀、胡某对房屋交易的真实价款为228,000元。苏明秀主张其在向胡某法定代理人胡芹出具的50,000元收条上备注了房屋价款为228,000元并要求胡某当庭出示该收条,但胡某法定代理人以该收条已丢失为由拒绝提供。但胡某法定代理人在第二次庭审中出示了自交易开始至发生纠纷后的一系列证据,其中也包括了其向苏明秀支付50,000元房款的凭据,该事实足以表明胡某法定代理人具有强烈的维权意识,对双方之间的交易高度谨慎。以常理推断,苏明秀向其出示的收条能够证实其部分履行了合同义务,是双方交易的重要内容及重要凭证,胡某法定代理人谨慎程度能够细致到保留返回广安的车票及收视费发票等票据,不可能反而将能够反映双方主要交易活动的收条丢失,故胡某以收据丢失为由拒不向法庭出示该证据的理由不成立,根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十二条“书证在对方当事人控制之下的,承担举证证明责任的当事人可以在举证期限届满前书面申请人民法院责令对方当事人提交。……对方当事人无正当理由拒不提交的,人民法院可以认定申请人所主张的书证内容为真实。”的规定,再结合上述相关证人证言,认定苏明秀、胡某双方房屋交易真实价款为228,000元。苏明秀、胡某双方在书面《购房合同》中约定的关于130,000元的合同价款为规避税收的虚假意思表示,属以合法形式掩盖非法目的,应当无效,但该交易价款条款无效对合同其他条款没有影响,双方买卖房屋的意思表示真实,该《购房合同》的其他条款并不违反法律规定,且胡某亦已支付部分房款,房屋已过户登记到胡某名下,故苏明秀、胡某应以228,000元的交易价继续履行合同义务。
胡某辩称苏明秀转让过户的面积仅有80㎡、其交付房屋面积不足,但从当事人陈述及证人李某的证言可证实,双方约定的房屋买卖的范围包含了不能办理产权的厨房和厕所,且胡某法定代理人胡芹在签订合同前对房屋现状进行了详细地了解,应十分清楚所交易的厨房、厕所系分隔在一边,且厨房、厕所不能办理产权证的事实,现胡某再以苏明秀交付房屋面积不足作为不履行合同义务的抗辩,其理由不成立,不予采纳。胡某应向苏明秀履行支付剩余房款178,000元的义务并承担逾期支付房款的违约责任。对于胡某所辩称的苏明秀强行占有该房屋、并对胡某法定代理人造成人身及财产损害的问题,案涉房屋所有权人已转移至胡某名下,胡某对该房屋享有物权,胡某有占有、使用的权利,若苏明秀强行占有案涉房屋并造成胡某法定代理人人身及财产遭受损害的行为属实,胡某可另行向苏明秀主张侵权损害赔偿,但该侵权损害赔偿与本案不属同一法律关系,不属本案审理范围,双方可另行协商或另案起诉解决。综上所述,苏明秀、胡某双方具有房屋买卖合同法律关系,应按照真实意思表示全面履行自己的义务。苏明秀已将房屋过户到胡某名下,胡某应按约定向苏明秀支付剩余房款,故对苏明秀要求胡某支付余款178,000元的诉讼请求予以支持。双方约定在过户时付清余款,房屋于2018年5月4日过户给胡某,胡某应于2018年5月4日向苏明秀支付余款,但苏明秀无证据证明双方就逾期付款约定了违约责任,故对苏明秀主张的利息,一审法院支持自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至胡某实际履行付款义务之日止。

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