与现今复杂的二手房屋买卖流程相比，中国古代的房屋买卖亦有着复杂的程序和严格的法律制度。

　　　　　　　　　　　　　　　　　遍问亲邻

　　在宋朝买房是先“立契”，即签定合同，再“输钱”，即缴契税，最后印契，就是请有关部门在合同上盖章。 

　　事实上，在买卖双方签合同前，还有一道手续，叫做“遍问亲邻”。即便房产证上注明业主是一个人，其他任何人不得共有，业主也不完全拥有对该套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会，在宗法社会里，个人的财产总有一部分属于家庭，家庭的财产总有一部分属于宗族，也就是说，业主的房子总有一部分属于业主的父亲、母亲、叔叔、阿姨、堂哥、堂弟、堂姐、堂妹，如果这些人不同意把房子卖掉，那么业主个人就不可能把房子卖掉。

　　宋太祖时期有明文规定：“凡典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。”可见卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的首肯，还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头允许，正规的做法是“以帐取问”，即业主需拿一小本子列个“问帐”（元代叫“问贴”），把亲戚邻居的名字都列在上面，并写明业主想卖房的理由，以及想卖多少钱，然后，先交给家人和族人，询问这些人是否愿意买业主的房，如果他们都不愿意买，业主需再去找各位邻居，询问他们是否愿意购买。最后，当“问帐”上密密麻麻列满上述人员的签名时，业主才有权把房子卖给他人，否则就是违法，族人、四邻就有权利去举报。倘若其中一个人拒签，该房子就不得卖予他人。但拒签也必须说明理由，譬如业主败坏家财、业主卖房子有违祖训、主损害了相关人员的优先购买权、四邻不愿意街坊换陌生人等等。如果进入诉讼程序，这些理由一般都能得到“法官”的认可。可以想象，一个宋朝人不管平时有多神气，到了卖房的时候对族人和邻居都必须点头哈腰，以便得到他们的签字。

　　宋仁宗时期又追加一条：“户绝庄田检覆估价晓示，见佃户依例纳钱，竭产买充永业……佃户无力即问地邻，地邻不要方许全户收买。”这一条又给了房客、佃户们优先购买权。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　签订正契

　　过了“遍问亲邻”这一关，买卖双方就可以签合同了。按照文件的规定，买卖双方要去县衙购买一张“定贴”，起草一份合同，经有关人员审查通过，再购买几份“正契”，才能正式签订合同。

　　“正契”一式四份：一份买方持有，一份卖方持有，一份交县衙审批，一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构，类似现在的国税局。商税院一般不设在县城，契税常常由县衙代收，更多的时候是由“房牙”代劳。“房牙”既是中介，又是担保，既是估价师，又是登记代理人，同时还兼任税务稽察。“房牙”的工作并不是无偿的，必须要向他们缴付佣金，如果没有特殊约定，佣金一般都是卖方来出。

　　像其他所有帝制时代一样，宋朝也没有房产证，需要待四份合同都盖了章之后，其中的一份就作为买方对房产拥有合法所有权的凭据。盖章与否，对买方来讲很关键，同样一份合同，不盖章叫“白契”，盖了章叫“赤契”（明清两代改叫“红契”），白契在民间或许有用，但拿到公堂上就等于废纸一张，比如，业主刚买了套房，还没住进去，就被别人给占有，此时如果业主拿着白契去告状，“法官”不但不支持业主，还要没收业主的房子。

　　如今，现代人买房买到的其实是居住权、抵押权、租赁权、出售权、土地使用权、相邻权、地役权等等，但所有这些权利，都有一个时间限制，或者70年，或者更短，时间一到，无论您的房子有多新，都要无偿地收归国有。而在古代，秦汉唐宋元明清，除了王莽等偶尔的产权改革，更多时候，业主对不动产享有永久产权，没有时间限制。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　出典与活卖

　　业主有房但缺钱，想把房变成钱，不外三种方法：出售、出租、抵押给银行换取贷款。

　　在古代还有第四种方法——“出典”。

　　宋朝初年，有个官员薛居正，居官清廉，挣钱不多，却辛苦置下一片房产。他死后，薛家缺钱，就把房子让给别人住，约好居住五年，期满房子需再还给业主。这五年并不是白住，对方须先付一笔钱，够薛家老小应急，但这钱不是房租的性质，这笔钱只是垫支，五年期限一到，把房子退还后，业主需一文不少还给住房人。住房人实际付出的只有这笔钱五年期的存款利息，得到的却是五年期的房产使用权；薛家实际付出的是五年期的房产使用权，得到的却是一笔五年期的无息贷款，双方各得其所，互惠互利，这就是出典。

　　除了出典，还有第五种方法——“活卖”。

　　元朝末年，有位先生叫施还，他也是有房没钱，母亲死了都无力安葬。为了尽快筹钱买棺材，他把祖房卖给了一位牛公子。按照时价，他们家祖房该值几千两银子，牛公子只给他140两，等这位施先生有朝一日发了大财，他还能按140两的原价再从牛公子手里把祖房买回来。在这笔交易中，施还实际付出的只是一段不定期的房产使用权，得到的却是一笔不定期的无息贷款；牛公子实际付出的只是一笔活期存款的利息，得到的却是一段不定期的房产使用权，双方各得其所，互惠互利，这就是活卖。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　找房款

　　今天买东西，“找”是找零的意思。但在过去指的是，卖东西标价一百，人给八十，一咬牙卖了，随后又觉得亏，喊住买家，让他再掏二十。这种行为在清朝也叫“找”，不过不是找零，而是找要，就是卖方向买方追讨一部分货款，以补足商品价值。《康熙字典》中“找”的释义即“补不足也”。

　　康熙六十年（1721），江苏省武进县居民刘文龙以七两纹银的价格卖了一亩八分地。八年后，刘某说“原价轻浅”，又委托中介向买主“找”了一两纹银。又咸丰元年（1851）六月，浙江省山阴县居民高宗华以十八块大洋的价格卖了六分地，三个月后，高某说“契内价银不足”，又委托中介向买主“找”了七块大洋。明清两代和民国时期江南地区的不动产交易记录中，“找”这个字在契约里俯拾皆是，说明卖方在交易完成后再次索要价款的现象很普遍。

　　清朝政府还明文规定，允许卖方“凭中公估找贴一次”，也就是说，即便双方已经过了户，只要后来的市场价高于原来的交易价，卖方就可以再让买方掏钱，假如当时就流行炒房，这条法律就可以有效抑制炒房。

来源：北京法院网