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中国古代房屋买卖制度

发布日期:[2020-2-18]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

      与现今复杂的二手房屋买卖流程相比,中国古代的房屋买卖亦有着复杂的程序和严格的法律制度。

                 遍问亲邻

  在宋朝买房是先“立契”,即签定合同,再“输钱”,即缴契税,最后印契,就是请有关部门在合同上盖章。 

  事实上,在买卖双方签合同前,还有一道手续,叫做“遍问亲邻”。即便房产证上注明业主是一个人,其他任何人不得共有,业主也不完全拥有对该套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会,在宗法社会里,个人的财产总有一部分属于家庭,家庭的财产总有一部分属于宗族,也就是说,业主的房子总有一部分属于业主的父亲、母亲、叔叔、阿姨、堂哥、堂弟、堂姐、堂妹,如果这些人不同意把房子卖掉,那么业主个人就不可能把房子卖掉。

  宋太祖时期有明文规定:“凡典卖、倚当物业,先问房亲,房亲不买,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。”可见卖方在卖房之前,不仅要得到家人和族人的首肯,还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头允许,正规的做法是“以帐取问”,即业主需拿一小本子列个“问帐”(元代叫“问贴”),把亲戚邻居的名字都列在上面,并写明业主想卖房的理由,以及想卖多少钱,然后,先交给家人和族人,询问这些人是否愿意买业主的房,如果他们都不愿意买,业主需再去找各位邻居,询问他们是否愿意购买。最后,当“问帐”上密密麻麻列满上述人员的签名时,业主才有权把房子卖给他人,否则就是违法,族人、四邻就有权利去举报。倘若其中一个人拒签,该房子就不得卖予他人。但拒签也必须说明理由,譬如业主败坏家财、业主卖房子有违祖训、主损害了相关人员的优先购买权、四邻不愿意街坊换陌生人等等。如果进入诉讼程序,这些理由一般都能得到“法官”的认可。可以想象,一个宋朝人不管平时有多神气,到了卖房的时候对族人和邻居都必须点头哈腰,以便得到他们的签字。

  宋仁宗时期又追加一条:“户绝庄田检覆估价晓示,见佃户依例纳钱,竭产买充永业……佃户无力即问地邻,地邻不要方许全户收买。”这一条又给了房客、佃户们优先购买权。

                  签订正契

  过了“遍问亲邻”这一关,买卖双方就可以签合同了。按照文件的规定,买卖双方要去县衙购买一张“定贴”,起草一份合同,经有关人员审查通过,再购买几份“正契”,才能正式签订合同。

  “正契”一式四份:一份买方持有,一份卖方持有,一份交县衙审批,一份留商税院备案。“商税院”是宋朝的税费征收机构,类似现在的国税局。商税院一般不设在县城,契税常常由县衙代收,更多的时候是由“房牙”代劳。“房牙”既是中介,又是担保,既是估价师,又是登记代理人,同时还兼任税务稽察。“房牙”的工作并不是无偿的,必须要向他们缴付佣金,如果没有特殊约定,佣金一般都是卖方来出。

  像其他所有帝制时代一样,宋朝也没有房产证,需要待四份合同都盖了章之后,其中的一份就作为买方对房产拥有合法所有权的凭据。盖章与否,对买方来讲很关键,同样一份合同,不盖章叫“白契”,盖了章叫“赤契”(明清两代改叫“红契”),白契在民间或许有用,但拿到公堂上就等于废纸一张,比如,业主刚买了套房,还没住进去,就被别人给占有,此时如果业主拿着白契去告状,“法官”不但不支持业主,还要没收业主的房子。

  如今,现代人买房买到的其实是居住权、抵押权、租赁权、出售权、土地使用权、相邻权、地役权等等,但所有这些权利,都有一个时间限制,或者70年,或者更短,时间一到,无论您的房子有多新,都要无偿地收归国有。而在古代,秦汉唐宋元明清,除了王莽等偶尔的产权改革,更多时候,业主对不动产享有永久产权,没有时间限制。

                  出典与活卖

  业主有房但缺钱,想把房变成钱,不外三种方法:出售、出租、抵押给银行换取贷款。

  在古代还有第四种方法——“出典”。

  宋朝初年,有个官员薛居正,居官清廉,挣钱不多,却辛苦置下一片房产。他死后,薛家缺钱,就把房子让给别人住,约好居住五年,期满房子需再还给业主。这五年并不是白住,对方须先付一笔钱,够薛家老小应急,但这钱不是房租的性质,这笔钱只是垫支,五年期限一到,把房子退还后,业主需一文不少还给住房人。住房人实际付出的只有这笔钱五年期的存款利息,得到的却是五年期的房产使用权;薛家实际付出的是五年期的房产使用权,得到的却是一笔五年期的无息贷款,双方各得其所,互惠互利,这就是出典。

  除了出典,还有第五种方法——“活卖”。

  元朝末年,有位先生叫施还,他也是有房没钱,母亲死了都无力安葬。为了尽快筹钱买棺材,他把祖房卖给了一位牛公子。按照时价,他们家祖房该值几千两银子,牛公子只给他140两,等这位施先生有朝一日发了大财,他还能按140两的原价再从牛公子手里把祖房买回来。在这笔交易中,施还实际付出的只是一段不定期的房产使用权,得到的却是一笔不定期的无息贷款;牛公子实际付出的只是一笔活期存款的利息,得到的却是一段不定期的房产使用权,双方各得其所,互惠互利,这就是活卖。

                  找房款

  今天买东西,“找”是找零的意思。但在过去指的是,卖东西标价一百,人给八十,一咬牙卖了,随后又觉得亏,喊住买家,让他再掏二十。这种行为在清朝也叫“找”,不过不是找零,而是找要,就是卖方向买方追讨一部分货款,以补足商品价值。《康熙字典》中“找”的释义即“补不足也”。

  康熙六十年(1721),江苏省武进县居民刘文龙以七两纹银的价格卖了一亩八分地。八年后,刘某说“原价轻浅”,又委托中介向买主“找”了一两纹银。又咸丰元年(1851)六月,浙江省山阴县居民高宗华以十八块大洋的价格卖了六分地,三个月后,高某说“契内价银不足”,又委托中介向买主“找”了七块大洋。明清两代和民国时期江南地区的不动产交易记录中,“找”这个字在契约里俯拾皆是,说明卖方在交易完成后再次索要价款的现象很普遍。

  清朝政府还明文规定,允许卖方“凭中公估找贴一次”,也就是说,即便双方已经过了户,只要后来的市场价高于原来的交易价,卖方就可以再让买方掏钱,假如当时就流行炒房,这条法律就可以有效抑制炒房。

来源:北京法院网

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