建设用地使用权的规划变更、调整

依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。但依据《城市房地产管理法》第二十六条规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。结合该法第四十三条规定，实际上该法律不允许受让方有变更土地用途的权利。但《土地管理法》（2004年8月28日第二次修正）第五十六条规定，建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。故《土地管理法》实际上允许受让方可以依法变更土地用途。

【律师提示】《城市房地产管理法》为配合《物权法》的实施，在2007年8月30日曾作过修改，但仍然保持第二十六条的原来规定。

建设部的《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第七条规定，城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。《城乡规划法》第三十八条规定，以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证，城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。故新颁发的法律实际上已经否决了城市规划行政主管部门单方面的变更审批权。

【律师提示】实务中的房地产项目，都不同程度上存在规划设计条件的变更。变更程序的一般流程是：先向规划主管部门申请变更土地的规划设计条件，规划主管部门在报经同级人民政府核定后予以同意，受让方再到土地主管部门签订国有土地使用权出让合同的补充合同，补缴土地出让金后即按变更后的规划设计条件进行房地产开发。也有的开发商先斩后奏，如将综合用地先作为住宅用地开发，在商品房预售后，假借广大购房人的群体愤怒意识，向政府施加压力，缴纳部分罚金，将原来不易变更的规划设计条件变更成功，谋取暴利。也不排除开发商与某些政府官员互相勾结来运转的情况。