泰安某中学诉太阳某酒店房屋租赁合同纠纷
                                                乔建奎律师
    案情简介：
    2002年5月16日，泰安某中学（甲方）与泰安市太阳某酒店（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：经市政府批准，甲方在操场西南角虎山东路东侧建三层楼房一栋（含公厕约80平米），总建筑面积约700平米，铝合金门窗，水电暖设施齐全。经甲乙双方协商，同意由乙方投资装饰并租赁使用，租期自2001年1月1日起至2008年12月31日止，共8年，每年租金100000元，分别于当年的1月1日、7月1日两次付清，逾期不交，每拖一天加收5%迟交金。
    太阳某酒店于2002年上半年支付给某中学租金30000元后，剩余租金未付，双方因配套房工程款、锅炉安装费、铺设自来水管道费等问题未达成一致，产生纠纷，泰安某中学诉至泰安市泰山区人民法院，要求太阳某酒店缴纳剩余租金，腾退租赁房屋，赔偿经济损失360000元，承担违约金811405元。
    案件争议焦点：
    一、出租没有产权的房屋，租赁合同是否有效。
    二、房屋维修费、锅炉安装费、自来水管建设费应该由出租方承担还是承租方承担。
    承办过程：
    泰山蓝天律师事务所乔建奎主任接受太阳某酒店的委托，代理了此案，乔律师经阅卷及调阅证据材料后发现，泰安某中学建设的这三层楼房实际上并未取得产权证，未办理建设工程规划许可证，无建筑规划。据此，乔主任提出，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，泰安某中学与太阳某酒店订立的租赁合同无效。
    代理意见：
    一、本案涉诉房屋根本没有取得规划建设许可手续，没有政府的批准，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。据此，双方签订的房屋租赁合同无效，合同约定的租赁期限、租金交纳方式、违约金等条款都归于无效，只能参照房屋租赁合同约定的租金按照承租人实际使用期间计算使用费。
    二、原告主张的经济损失不存在。原告主张违约金的理由是基于原告与第三人签订的租赁合同，对被告没有拘束力，因此该经济损失不存在。
    三、房屋维修费应该由原告承担。被告维修房屋的结果是避免房屋进一步损害，原告是维修房屋行为的受益人，应当承担维修房屋的费用。
    四、锅炉及取暖设施、电缆、自来水管建设费应该由原告承担。根据双方的租赁合同，房屋水电暖设施齐全，原告认可水电暖设施是出租房屋的组成部分，租金中包含了这些因素。水电暖设施费用是由被告先行垫付的，应由原告承担。
    审理过程：
    泰安市泰山区人民法院经过开庭审理认为，该三层楼（含公厕）未办理建设工程规划许可证，亦无产权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，泰安某中学与太阳某酒店订立的房屋租赁合同无效。因为合同无效，原告主张违约金的请求，于法无据。原告依据与他人签订的《营业房屋租赁合同》主张经济损失360000元，于法无据。原告作为出租人对租赁物有维修义务，故该费用应由原告承担。锅炉安装费：该费用系原告在租赁合同中同意由被告投资以达到水电暖设施齐全，该费用应由原告承担。电缆安装费：被告未提供有效证据证实其安装的真实急性，亦未证实原告同意其安装，故不应由原告承担。自来水管道铺设费用：该自来水管道用于从原告铺设的自来水管道，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项的规定，酌情认定该费用由原告承担一半。具体判决如下：
    一、被告于判决生效十日内腾退租赁房屋，交付给原告。
    二、被告于判决生效十日内支付原告房屋占有使用费（按照每年100000元，自2001年1月1日起至腾退完毕之日止，扣除已支付的30000元）。
    三、房屋维修费、锅炉安装费、一半的自来水管道安装费，在上述第二项所确认的房屋占有使用费中扣除。
    四、驳回原告其他诉讼请求。
后泰安某中学上诉至泰安市中级人民法院，泰安中院审理后认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，维持了一审判决。
    简要点评：
    一、企业承租营业场所时，一定注意要求对方提供房屋的产权证明，如未取得建设工程规划许可证会导致合同无效，合同约定的违约金等条款将无法获得法律的保护。
    二、如果房屋出租方的房产是从产权人手里租来的，承租方在签订租赁合同时，一定要取得产权人的书面同意否则可能造成租赁合同无效或效力瑕疵。