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存量首套房贷利率实施调降,借款人普遍“感觉不错”

发布日期:[2023-10-9]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

存量首套房贷利率批量调整正式实施。政策落地当日,多数购房者都收到了提示短信或者可以在手机APP上查询。一时间,借款人情绪高涨,不少人士反应由于查询用户较多,多家银行查询页面一度出现崩溃情况。

   “真金白银”降月供

目前,中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行等多家银行均已开通“存量房贷利率调整”线上查询功能,借款人可在相关栏目中查询个人住房贷款利率调整状态,并可实时关注办理进度。

据中房网了解,多地存量房贷客户利率已经调整完毕,且各地不同时间点的购房者房贷利率下调情况不一。

如天津的张先生此前房贷利率是4.99%,月供是8956元,此次调降后利率是4.3%,月供将少还近400元。

家住洛阳的任先生之前房贷利率是6.02%,每个月要还贷款3965元左右,此次调整完降到4.3%,月供在3266元左右,每月少还约700元。

江苏的刘女士说:“收到江苏银行的短信说利率自动下调了,到手机银行查了下,利率下降到了4.3%。从2020年的利率5.1%调整到今年年初的4.75%,再到如今的4.3%,月供从6368元调整到6241元然后再到6090元,感觉还是不错的。”

“从LPR+65BP,降至LPR+0BP,利率从之前的4.95%降到4.3%,月供减少300多元,心里还是很开心的。”来自宁波的燕女士表示。

不过,中房网获悉,也有人由于购房时的房贷利率已经是当时所在城市的下限,本次未享受到利率下调。

而对于此次存量首套房贷利率下调,易居研究院针对三类城市购房者月供情况进行了简单测算:

对于一线城市,一套房平均价格500万元,考虑到首付比例和中间涉及公积金,商业银行贷款本金大概200万元。按照30年等额本息计算,利率最高可以降低100个基点左右,那么月供成本从11106元降低为9897元,减少1209元。

二线城市方面,一套房平均价格300万元,商业银行贷款本金大概120万元。按照30年等额本息计算,利率最高可以降低80个基点左右,那么月供成本从6515元降低为5938元,减少577元。

对于三四线城市。一套房平均价格100万元,商业银行贷款本金大概50万元。按照30年等额本息计算,利率最高可以降低50个基点左右,那么月供成本从2623元降低为2474元,减少了149元。

整体来看,目前大部分借款人都可以享受到此次优惠政策,但对比来看,由于大城市房贷利率和贷款总金额总体较高,所以在统一下调的过程中,此类城市可以享受到更好的减负效应。

   市场主流为三种月供利率

从此次调整可以看出,各地目前更多的是按4.3%利率进行调整,并非最新的五年期以上LPR利率4.2%。

对此,多家银行个贷工作人员解释称,借款人房贷利率中的LPR值只有在每年的房贷利率重定价日才能进行调整。重定价日是借款人与银行签订房贷合同时设置,在每个重定价日,贷款利率由最近一个月相应期限的“LPR利率+基点”重新计算确定。

2022年8月至2023年5月,央行发布的5年期以上LPR均稳定在4.3%;今年6月20日发布的5年期以上LPR由4.3%下调至4.2%。因此,对于房贷重定价日在6月20日(含)之前的借款人来说,今年LPR值已调整至4.3%,下次调整需等到明年的重定价日。

同时,易居研究院指出,此次存量房贷利率政策后,实际上市场上出现了三种不同的月供利率。第一种是低于4.3%的,这部分群体普遍在过去贷款中存在相应的折扣,不参与此次调整。第二种是4.3%的利率,这个最为普遍。各地银行从便捷和统一操作来看,利率基本上都做到了4.3%。第三种是高于4.3%的利率,这部分主要是北京和上海2020年以后购房的群体,此次也可以下调,但是底线是LPR+55基点,即4.85%。

   或存在继续下调的可能


今年以来,房地产行业利好政策不断,尤其对于此次存量房贷正式下调,业内认为,政策带来了积极效应。


IPG首席经济学家柏文喜称,房贷下调会对消费产生一定的拉动作用,所节省下来的原本用来还房贷的资金,便可以使用其进行旅游、购物等消费。此外,房贷利率下调使得购房成本降低,可能会刺激更多的人选择购房,从而对房地产上下游产业的发展起到积极作用,也会进一步促进经济发展。


建设银行相关负责人表示,此次调整将会对商业银行的利息收入及净息差产生一定压力,但同时也会从一定程度上缓解按揭贷款的提前还款需求,有助于规范住房信贷市场秩序,推动房地产市场平稳健康发展。


不过,星图金融研究院副院长薛洪言指出,本轮存量房贷利率调降后,对部分贷款人有明显的减负效果。但整体看,不少人房贷利率可能还是较高,远高于当前新发放贷款利率水平。在缺乏有效投资理财去处的背景下,很多人可能还是会选择提前还贷。既然不能明显减缓提前还贷的现象,那么此次调降存量房贷利率后,不排除还有继续下调的可能性。


易居研究院研究总监严跃进建议,一些没有调整的购房者,可以根据实际情况做咨询。此类调整工作后续也可以操作,部分购房者也不必焦虑,符合调整或可以调整的,都可以享受到政策利好。

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