一、 推进社区物业管理工作的总体要求
（一）指导思想。坚持以科学发展观为指导，全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点，本着属地为主、部门联动，以人为本、服务为先，业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，努力开创社区物业管理工作的新局面。
（二）工作目标。将物业管理纳入社区管理体系，实现社区物业管理机构、人员、职责、经费四落实，“市、区、街道（乡、镇）、社区”四级监管体制健全、职责明确、衔接顺畅；联动工作机制进一步健全，各职能部门履职到位、分工协作、密切配合，形成工作合力；在充分尊重业主意愿的基础上，推行以专业化物业服务为主，产权人自行管理和物业服务站管理为辅的多种物业管理服务模式。积极引导物业服务企业经营管理方式从粗放型向集约型转变，推动物业从业人员服务意识和服务技能有较大幅度提高。力争在“十三五”末，形成10家品牌美誉度高、经营规模大的骨干企业，实现泰城物业服务的全覆盖。
二、 积极推进社区物业管理工作机制创新
（一）进一步明确社区物业管理工作职责。
建立健全“市、区、街道（乡、镇）、社区”四级物业管理监管体制，将物业管理纳入社区工作中，确保社区物业管理工作的健康发展。
1．市物业主管部门工作职责。负责全市物业管理行业的业务指导和监管，贯彻执行物业管理法律、法规和政策规定，做好全市物业服务企业的资质管理、市区住宅专项维修资金和物业质量保修金的管理、物业管理招投标活动的监管、监督开发建设单位配置物业服务用房等，指导区人民政府、街道办事处（乡、镇人民政府）开展相关工作。
2．区政府（管委会）工作职责。负责制定城市社区布点规划，全覆盖、无缝隙的划分调整社区，落实辖区内的社区物业管理工作，监督、考核街道办事处（乡、镇人民政府）社区物业管理职责落实。
3．街道办事处（乡、镇人民政府）工作职责。负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，落实辖区内老旧小区的物业管理工作，组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责。协调社区居委会、业主委员会和物业管理单位之间的关系，调解处理物业管理纠纷。对辖区内物业管理单位进行考核，并督促有关问题的落实整改。加强对住宅小区内各类违规行为的源头管理，对辖区内的私搭乱建、圈占绿地、占用消防通道、房屋拆改等违规行为予以劝阻、制止，并及时向有关部门报告，积极配合有关部门进行处理。
4．社区居委会工作职责。负责配合、协助街道办事处（乡、镇人民政府）做好业主大会成立和业主委员会换届的组织、指导工作以及对业主大会和业主委员会运转的日常指导、监督工作。协调业主、物业管理单位之间的关系。组织建立物业服务站，根据业主意愿，向住宅小区提供卫生保洁、公共秩序维护、房屋及共用设施设备维修等基础性服务。
（二）合理确定物业管理服务模式。
1．新建住宅小区。此类小区要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行开发建设，并通过招投标选聘适宜的物业服务企业实施前期物业管理。住房城乡建设、规划等部门要各司其职，加大对新建住宅小区规划设计、施工建设、物业服务的监管力度。要强化开发建设单位的保修服务责任，确保开发建设单位在保修期内履行对物业的保修义务。根据《山东省物业管理条例》等规定，对业主已入住面积比例达到50%以上、或业主已入住户数比例达到50%以上、或自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到25%以上的住宅小区，由街道办事处（乡、镇人民政府）牵头，按照有关规定做好业主大会成立工作，切实选好配强业主委员会，及时选聘物业服务企业，与前期物业服务企业做好交接工作，将小区物业管理及时纳入社区管理范围。
2．老旧小区。此类小区的管理主要采取聘请物业服务企业或社会化服务公司、产权人自行管理及物业服务站管理等模式。条件成熟的老旧小区要在街道办事处（乡、镇人民政府）的组织和区级物业主管部门的指导下，及时召开业主大会，落实物业服务企业或社会化服务公司，签订物业服务合同或单项管理合同，约定管理事项、服务标准和相关费用等内容。不具备条件的老旧小区，由物业主管部门划定物业管理区域后，在街道办事处（乡、镇人民政府）的组织下，根据业主意愿，选择产权人自行管理或物业服务站管理的模式，落实以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性服务。规模较小的零散住宅小区或楼幢，业主同意的，也可并入相邻小区，实施统一管理、差异化服务。
（三）规范物业管理市场。
1．加强行业管理。依法审核物业服务企业资质。指导物业服务企业抓好从业人员岗前、岗中培训，提高服务技能。定期开展物业服务监管专项治理、物业服务质量抽样评估等活动，强化示范典型带动作用。激励企业走规模化、品牌化发展道路，培植一批经营规模大、管理业绩突出、年营业收入高的骨干企业，引导和激励企业自愿、自主开展兼并重组，做大做强，促进行业资源快速、有序整合。
2．认真落实物业管理招投标规定。新建住宅小区的建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。对于已经成立业主委员会的物业项目，引导业主采用招投标的方式选聘物业服务企业。对不履行退出告知义务的物业服务企业予以公开曝光，记入其信用档案。情节严重的，依法吊销企业资质证书。
3．做好物业服务用房等配套建筑的监管工作。新建住宅小区建设单位要统筹安排、合理配置并无偿提供物业服务用房，物业服务用房的面积要按建设工程项目总建筑面积的3‰至5‰配置，最少不得低于100平方米，并具备水、电、采光、通风等正常使用功能。鼓励建设单位为其开发的住宅小区的物业管理按一定比例提供经营性用房。分期开发建设的物业项目，物业服务用房和经营性用房要按规划安排在首期开发范围。
4．规范服务行为。建立健全物业服务合同备案制度，监督物业服务企业依据物业服务合同履行职责，提高服务质量。建立健全物业服务企业信用档案制度，通过互联网向社会定期公布物业服务企业的基本情况、不良记录等信用信息，规范和督促物业服务企业提升服务水平。
（四）建立联动协作机制。
1．相关部门（单位）要履职到位。公安、消防部门负责加强对安全监控、流动人口、犬类豢养等治安防范及消防设施设备的检查监督，指导物业管理单位做好车辆停放、防火救火等工作。民政部门负责指导合理制定城市社区布点规划，全覆盖、无缝隙的合理划分、调整社区；督导社区居委会落实社区物业管理职责。住房城乡建设部门负责做好物业项目的建设监管和综合验收，监督开发建设单位履行保修义务。规划部门负责按照国家规范要求对小区配套公建审查把关；依法查处违规搭建建筑物、构筑物等行为。质监部门负责做好电梯的检验检测、安全监察。邮政管理部门负责邮政、快递服务点纳入居住区公共服务设施的推进工作。物价部门要会同物业主管部门根据物业服务收费相关规定，及时调整普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位（库）租赁费，以及未成立业主大会的车位场地使用费的指导价，依法查处物业管理中的价格违法行为。城管执法部门做好对市区内违反市容环境卫生、城市绿化、噪声污染等管理规定以及焚烧产生有害烟尘、恶臭气体或物质、饮食服务业油烟、无照商贩、违规设置户外广告等违法行为的执法工作。地税部门负责落实税收扶持政策。供电、供水、供气、通讯等各专营单位负责按照职责分工，及时接管包括变电、二次供水、换热、燃气调压等在内的设施设备、相关管线和计量装置，认真履行对设施设备的设计、建设、维护和管理责任。
2．建立联席会议制度。在街道（乡、镇）、社区加快建立街道（乡、镇）物业管理工作联席会议制度。街道（乡、镇）物业管理工作联席会议由街道办事处（乡、镇人民政府）牵头，社区居委会、公安派出所、物业管理单位、业主委员会或业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加，协调解决辖区内业主委员会和有关部门不依法履行职责、物业管理区域内发生的突发事件、物业管理与社区管理的衔接配合等问题。社区物业管理工作联席会议由社区居委会召集，社区居委会主任、社区民警、业主代表或者居民代表、物业管理单位项目负责人等参加，主要负责协调物业服务中出现的问题以及物业服务费收缴、使用等问题。
四、 加强组织领导，加快推进社区物业管理工作制度落实
（一）加强组织领导。成立泰安市社区物业管理工作领导小组，由市政府分管领导任组长，由公安、民政、财政、住房城乡建设、规划、质监、邮政、物价、城管执法、房管、公用事业、地税、供电、通讯等部门（单位）及泰山区人民政府、岱岳区人民政府的负责同志组成，负责研究制定社区物业管理方面的政策和制度，领导和综合协调社区物业管理工作。
（二）制定落实扶持政策。对物业服务企业代收的水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、卫生费、维修资金、房租等，按照税务管理有关规定，不计征营业税。对物业管理单位招收录用下岗失业人员的，按照规定落实扶持政策。从事老旧小区管理服务的企业可向人力资源社会保障部门申请认定公益性岗位。经审核同意纳入公益性岗位管理的，按照有关规定享受扶持政策。社区居委会建立物业服务站开展物业服务的，市、区财政按照1：1比例给予每个平均4万元的筹建补助。
（三）强化督导考核。建立市、区、街道（乡、镇）三级考核机制，市政府对市直有关部门和区政府进行考核；区政府对辖区内街道办事处（乡、镇人民政府）社区物业管理工作情况进行检查考核；街道办事处（乡、镇人民政府）负责对社区居委会和辖区内物业管理单位进行考核。
（四）做好舆论宣传工作。采取多种形式，大力宣传物业管理相关政策法规，宣传社区物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，树立和强化物业服务消费观念，增强业主实行自治管理的自觉性，引导业主主动支持、参与物业管理活动，积极维护小区秩序，努力形成“共建共管、团结和谐”的社会物业管理氛围。
