裁判要旨

一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收人属于经营性收人，应认定为夫妻共同财产。


案情简介

王某某与李某于2008年8月登记结婚，未生育子女。婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市××小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在李某自己名下，王某某用自己婚前住房公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。
2011年6月，李某将该房以448000元的价格卖给他人。婚后双方购买的家具及海尔冰箱、康佳彩电、三洋洗衣机、煤气灶等在卖房时也一并留给了买房人，大约估价为8000元，包含在448000元房价中。
王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。
2011年10月王某某诉至一审法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购宁国市××小区房屋的增值收益。
李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入72000元，应当作为夫妻共同财产进行分割。


裁判理由

一审法院经审理认为，王某某与李某夫妻感情确已破裂，现双方当事人均同意离婚，故准予王某某与李某离婚。在财产分割方面，宁国市××小区房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，即由李某一方的婚前房产转化为货币形式，然后再由货币形式转化为诉争房产，不应影响其个人财产的性质认定。
李某购买宁国市××小区房屋用于家庭居住，并非投资，其将该房屋卖给他人的增值部分，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法解释（三）》）第五条的规定，该增值属于自然增值，离婚时应归李某个人所有；婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等，出售房屋时一并转让，总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。
王某某用婚前住房公积金账户上的45000元对房屋进行了装修，虽然《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法解释（二）》）第十一条规定，婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产的范围，但前提是该住房补贴、住房公积金是婚姻关系存续期间取得的。而个人住房公积金账户中的数额可能包括婚前取得和婚后取得两个部分，本案中王某某系用婚前取得的住房公积金45000元装修房屋，该部分住房公积金应认定为王某某一方的婚前财产。由于装修材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，离婚时对房屋价格整体评估时，应一并考虑房屋的实际装修状况，故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素，李某应支付王某某40000元的房屋装修补偿款。
关于王某某个人所有房屋的租金收入72000元，性质属于经营性收入，按照婚姻法第十七条的规定，应认定为夫妻共同财产。
综上，一审法院判决：准予王某某与李某离婚；李某支付王某某房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元；王某某支付李某房屋租金收入36000元。
一审判决后王某某不服提出上诉，王某某坚持认为李某婚后所购房屋及出售房屋的增值收益属于夫妻共同财产，而其出租房屋的租金收入不应认定为夫妻共同财产，因为房屋出租事宜全部由其自己打理，包括寻找合适的租户、签订租赁合同、维修设施等等，李某根本就不关心，租金收入当然也与李某无关。
二审法院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。
关联法条


《婚姻法》若干问题的解释（三）
第五条 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
《婚姻法》若干问题的解释（二）
第十一条 婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：
　（一）一方以个人财产投资取得的收益；
　（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；　　

  （三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。