【裁判要旨】根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《民诉法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。
中华人民共和国最高人民法院
民事裁定书
（2018）最高法民再352号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：合肥共前贸易有限公司。住所地：安徽省合肥市庐阳区寿春路356号徽商·国际大厦401室。
法定代表人：余蕾，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭海波，安徽永承律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司。住所地：安徽省合肥市滨湖区杭州路***号中国信达（合肥）灾备及后援基地*号楼***层。
负责人：李洲，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：李成龙，安徽天禾律师事务所律师。
一审第三人：张伦，男，****年**月**日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
再审申请人合肥共前贸易有限公司（以下简称共前贸易公司）因与被申请人中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称信达安徽分公司）及一审第三人张伦案外人执行异议之诉一案，不服安徽省高级人民法院（2017）皖民终693号民事裁定，向本院申请再审。本院于2018年6月20日作出（2018）最高法民申1706号民事裁定，提审本案。提审后，本院依法组成合议庭，于2018年11月22日公开开庭审理了本案。再审申请人共前贸易公司的委托诉讼代理人郭海波，被申请人信达安徽分公司的委托诉讼代理人李成龙，一审第三人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
共前贸易公司向本院申请再审，请求：1.撤销二审民事裁定，维持一审民事判决，确认共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.立即终止执行（2015）合执字第00276号强制执行案件，停止对位于安徽省合肥市寿春路356号徽商国际大厦401室、402室房屋的强制执行；3.一、二审诉讼费用由信达安徽分公司承担。事实与理由：二审裁定适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议”的规定，共前贸易公司所提出的执行异议之诉，是对共前贸易公司与张伦签订的《房屋租赁合同》的确认，是基于张伦作为房主依法享有的用益物权中占有权利的保护。在张伦与共前贸易公司签订《房屋租赁合同》后，将涉案房屋交由共前贸易公司占有，共前贸易公司根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，要求立即停止对徽商国际大厦401室、402室房产的执行措施，是对共前贸易公司实体权利的保护，并非只是对一审法院执行行为提出的异议。一审法院的执行结果直接损害共前贸易公司的实体权益，本案应当适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关规定。
信达安徽分公司辩称，（一）共前贸易公司在案件执行阶段提出终止对案涉标的物评估、拍卖等强制执行措施，系针对法院执行行为提出的异议，且要求确认其租赁权益合法并非执行异议之诉的受案范围，二审法院依法裁定驳回其起诉并无不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条的规定，共前贸易公司应当是仅与执行行为相关的利害关系人，其提出的异议，意在阻止执行行为即“限期搬出房屋”侵害其所谓的租赁权益。一审判决确认《房屋租赁合同》有效超越了执行异议之诉的审理范围。（二）共前贸易公司与张伦以虚构《房屋租赁合同》的方式对抗生效法律文书的执行，主观恶意明显，应当依法驳回其全部执行异议申请。1.该《房屋租赁合同》约定的租金价格明显低于市场商住使用房屋的价值，约定了一年的免租装修期及长达二十年的租期却无任何租金递增条款及租金的支付约定，与正常的商业交易模式和生活经验不符。共前贸易公司支付的1104万元不是符合常理的整数，且款项用途无有效证据证明。2.共前贸易公司的注册资本仅有30万元，经营期限较短，其经济能力及两份矛盾冲突的租赁合同存在诸多疑点。3.张伦在2012年9月办理房屋抵押登记之时，确认执行标的上不存在任何租赁关系，但在执行异议之诉中又推翻自己此前的确认，陈述相互矛盾。4.共前贸易公司与张伦既没有履行登记备案手续，亦没有将《房屋租赁合同》进行公证，从公示公信原则上来说，可信度较低。张伦的主观心态是为了恶意躲债。
张伦述称，2012年8月1日的租赁合同是真实的，备案的合同不是张伦签的名，张伦也不知晓。
共前贸易公司向一审法院起诉请求：1.请求终止执行（2015）合执字第00276号案件，停止对位于安徽省合肥市寿春路356号徽商国际大厦401室、402室房屋的强制执行措施；2.请求确认共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，保障共前贸易公司的合法租赁权；3.本案的诉讼费用由信达安徽分公司承担。
一审法院认定事实：2012年8月1日，共前贸易公司与张伦签订了《房屋租赁合同》，由共前贸易公司（乙方）承租张伦位于合肥市寿春路356号徽商国际大厦401室、402室房屋，用于经营酒店等使用；租赁期限自2012年8月1日至2032年7月30日止，总租金1254万元；租金按年交纳，乙方须于每年的前第一个月内，主动交纳下年的租金；如乙方能在合同签订之日起3年内支付租金总额达到1104万元，则视为乙方已经全额付清2012年8月1日至2032年7月30日的全部租金。合同签订后，共前贸易公司于2012年8月15日至2014年10月24日分16笔通过转账共计付给张伦1112万元（其中共前贸易公司转账9万元，共前贸易公司法定代表人方某转账128万元，共前贸易公司股东翟某某转账975万元），张伦庭审中认可收到现金2万元，共计1114万元，其中房租1104万元，水电押金10万元。2012年9月21日，张伦与交通银行股份有限公司安徽省分行签订了一份《最高额抵押合同》（编号：120269），约定：张伦为交通银行与安徽远合商贸有限公司在2012年9月21日至2013年9月21日期间签订的全部主合同提供最高额抵押担保，抵押物为张伦名下位于合肥市寿春路356号徽商国际大厦401、402室房屋，双方于同年9月24日办理了抵押登记。2013年12月10日，交通银行股份有限公司安徽省分行与信达安徽分公司签订了《不良资产批量转让协议》，将相关不良资产转让给信达安徽分公司并支付了转让对价。后因安徽远合商贸有限公司未能按期归还借款本息，张伦等担保人也未能履行担保义务，故信达安徽分公司诉至一审法院。2014年10月16日，一审法院作出（2014）合民二初字第00284号民事判决，判决生效后信达安徽分公司申请执行，一审法院于2016年4月27日向共前贸易公司发出（2015）合执字第00276号通知书，要求共前贸易公司自收到通知书之日起二十日内迁出上述房屋。共前贸易公司遂向一审法院提出执行异议申请，请求终止执行（2015）合执字第00276号强制执行案件，终止对被执行人张伦名下位于徽商国际大厦401、402室房屋的评估、拍卖等强制执行措施。一审法院于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，驳回共前贸易公司的异议申请。共前贸易公司遂提起本案诉讼。另查明，案涉房屋于2013年12月被查封，查封前共前贸易公司已实际占有使用该房屋。
一审法院判决：1.确认共前贸易公司与张伦于2012年8月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.驳回共前贸易公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由信达安徽分公司负担。
信达安徽分公司不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回共前贸易公司的全部诉讼请求。
二审法院认为，在（2014）合民二初字第00284号民事判决执行中，一审法院对被执行人张伦所有但出租给共前贸易公司的案涉房屋强制执行，要求共前贸易公司自收到通知书之日起二十日内迁出案涉房屋。但共前贸易公司认为其对案涉房屋享有租赁权，提出执行异议，请求终止对该租赁房屋的执行，终止评估、拍卖等强制执行措施。共前贸易公司的执行异议申请，是对一审法院的执行行为提出的异议，意在阻止执行行为侵害其租赁权。因此，对其提出的执行异议，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理，而不应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及其相关规定处理。一审法院适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定：1.撤销一审法院（2016）皖01民初479号民事判决；2.驳回共前贸易公司的起诉。一审案件受理费100元，退还共前贸易公司；信达安徽分公司预交的二审案件受理费100元予以退还。
再审期间，各方当事人均没有提交新证据。信达安徽分公司于2018年11月22日向本院提交《调查取证申请书》，申请本院调取共前贸易公司、翟某某、方某、张伦的2012年、2013年、2014年度银行账户明细，以查明案件事实。因本案再审审理期间的争议焦点是共前贸易公司提出的案外人执行异议之诉是否应予受理问题，不涉及实体认定，本院对该调查取证申请不予准许。
本院再审认为，根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消灭。因此，如果人民法院在强制执行过程中未否定承租人享有租赁权，承租人只是对人民法院要求其腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议，应当通过执行复议程序解决。但如果人民法院否定承租人租赁权的成立或存续的，系涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以排除强制执行的租赁权的，在其执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，一审法院于2016年4月27日作出的（2015）合执字第00276号通知载明：对共前贸易公司提交的2012年8月1日《房屋租赁合同》的真实性不予认可；共前贸易公司在收到通知后二十日内迁出涉案房产。在共前贸易公司提出执行异议后，一审法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01执异42号执行裁定，认为由于共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同签订时间为2013年9月1日，是涉案房产抵押权设立之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；共前贸易公司异议称其与张伦的租赁合同是于2012年8月1日签订，不仅与共前贸易公司在工商部门备案的租赁合同不符，也与张伦在授信业务抵押核保书的签字相悖，其异议理由不能成立。可见，一审法院虽然没有否定共前贸易公司与张伦之间存在租赁关系，但否定了共前贸易公司提出租赁合同系于2012年8月1日签订的主张，对认定共前贸易公司所享有的租赁权能否对抗已登记的抵押权产生实际影响。故共前贸易公司提起本案诉讼，请求确认2012年8月1日《房屋租赁合同》的效力，保障其租赁权，涉及实体权利的争议，属于执行异议之诉的受案范围。至于2012年8月1日《房屋租赁合同》与2013年9月1日《商铺租赁合同》的效力、涉案房屋租赁权和抵押权设立的时间顺序等问题，均属实体审理的内容，需要进一步审理、认定。二审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，驳回共前贸易公司的起诉不当，应予纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条规定，裁定如下：
一、撤销安徽省高级人民法院（2017）皖民终693号民事裁定；
二、指令安徽省高级人民法院对本案进行审理。
审 判 长 刘雪梅
审 判 员 杨立初
审 判 员 梅 芳
二〇一八年十一月二十九日
书 记 员 马利杰