家住某市蔬菜研究所大院的朱先生，因其孙子2018年5月小学入学择校的需要，委托儿子查询名下房屋登记状况，经查询后发现房屋登记已被注销。进一步查询得知，朱先生于2017年11月参加所在单位市蔬菜研究所组织的集资建房项目，该所于2018年1月持房屋所有权证、补偿协议等材料，向有关部门申请办理了该房屋注销登记。朱先生不明白为什么自己还住在房子里，不动产权证却被注销了。他咨询律师后，遂向该市不动产登记中心（以下简称“市登记中心”）提出撤销该注销登记的申请。市登记中心答复称，蔬菜研究所持朱先生房屋所有权证、补偿协议、委托书等材料，以集资建房补偿完成，需进行调整并重新办理不动产权书为由，申请注销涉案房屋的不动产登记，市登记中心依申请办理该不动产注销登记正确合法。朱先生不服，就以集资建房补偿协议不是房屋注销登记法定依据为由，向该市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销市登记中心办理的不动产注销登记。

　　分歧

　　就房屋尚未灭失就办理了注销登记是否适宜的问题，各方观点不同。如何办理集资建房中的房屋注销手续，各方有如下意见。

　　朱先生认为，他一直住在这套房屋里，房屋没有拆除，自己也没有做过放弃房屋所有权的声明。在他尚未获得安置过渡补偿且未搬离房屋时，市登记中心就注销房屋所有权登记是不合法的，损害了他的权益，应当立即纠正错误的注销登记行为。

　　市蔬菜研究所认为，单位牵头做拆旧建新的集资建房项目是为职工谋福利。该项目要将朱先生房屋所在六层低矮楼栋拆迁，注销房屋所有权证是拆除行为的前期工作。项目因建设招标、项目资金等问题，在朱先生提出异议时还未进行房屋拆迁，但朱先生已经签署委托单位办理集资建房相关手续的委托书，以及按约定的产权比例还建集资建房安置补偿协议。补偿协议明确有房屋注销登记约定，朱先生也提交了房屋所有权证书，即同意办理该房屋注销登记事项。集资建房安置补偿协议理应可以作为集资房屋注销登记的依据，而一次性办理所有房屋登记的注销手续，可以节约办事成本，加快推进项目的进展。

　　市登记中心认为，朱先生与研究所之间的集资建房安置补偿纠纷造成的问题，应由双方协商一致解决，不断纠缠登记机构无益于解决双方的纠纷。集资建房的目的是要拆旧房建新房。安置补偿协议的签订，就可视同原房屋所有权人放弃旧房所有权，旧房拆除原房屋所有权也随之灭失。集中办理房屋注销登记是为企业办实事，注销登记行为也合法有效。

　　分析

　　虽然《物权法》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）等相关法规对不动产注销登记已作了相应的规定，但在实际工作操作中仍然存在诸多问题，以下将从几个方面分析注销登记的要点。

　　注销原因需核清，适用情形应明确。按照《物权法》《细则》等相关规定，不动产注销登记主要有不动产灭失，权利人放弃不动产权利，不动产被依法没收、征收或者收回，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭，法律、行政法规规定的其他情形等五种情形。但每种情形实施的主体以及依据都有所不同。只有准确把握注销原因并确定适用情形，才能依据不同情况，审核业务材料是否齐备、注销登记申请是否合规，确保所办理的登记适用法律正确，程序合法，避免诉讼风险。

　　本案例中，关于朱先生的房屋注销登记，市登记中心在书面答复中并未说明适用的是哪种情形，只是模糊地说因集资建房，需要重新办理房屋不动产权证书，而办理不动产注销登记。按其所收的申请材料看，似乎介于不动产灭失、权利人放弃不动产权利、征收这三种情形之间。朱先生与研究所签订的集资建房安置补偿协议中，约定的是拆除房屋后办理注销登记，而不是放弃物权，显然不符合放弃不动产权利而注销的情形，并且该研究所不是房屋征收机构，集资建房也不同于房屋征收，即便有类似于征拆补偿的协议，也不能适用于不动产被征收导致不动产权利消灭的情形。唯一有可能适用的不动产灭失这一情形，又因房屋尚未拆除而不能成立。

　　注销登记涉及权利调整，业务办理应审慎。注销登记涉及民事主体的权利归属和权利内容的调整。一旦注销登记发生了错误，将直接影响不动产权利人的权益。因此，对于不动产注销登记，登记机构要按照审慎原则，不仅要核实申请人的身份、资格、授权书等，还要审查申请人关于申请注销登记文件的真实性和合法性。经审核符合《物权法》《细则》等法规中的注销登记要求的，方能给予办理不动产注销登记。本案例中，市登记中心收取的申请材料中，并没有能直接证明朱先生名下房屋灭失的证明材料，也没有描述房屋灭失时间及原因的说明文件，相关依据的不充分导致了注销登记存在瑕疵。

　　因灭失而注销登记的，理应实地查看。在不动产注销登记的五种情形中，《细则》第16条中明确规定，当事人因房屋灭失而申请房屋所有权注销登记的，须对现场进行实地查看，重点查看房屋灭失的情况是否与申请人描述一致。而除此之外的其他原因导致的房屋所有权消灭，则均无须实地查看的要求。可见登记机构办理因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记，不仅需要通过查验描述房屋被拆除或是倒塌时间等情况的文件资料，来了解房屋物理形态消灭的原因，还应通过实地查看。印证房屋灭失是否属实。本案例中，市登记中心仅仅核验了朱先生与研究所签订的集资建房安置补偿协议，以及房屋所有权证、身份证明等材料，从而推定注销登记房屋权属与申请人一致对应，且房屋需要拆迁，于是办理了该房屋所有权的注销登记。此行为既不符合审慎的审查原则，也未履行实地查看的工作程序，导致在权利人正常使用房屋的同时，该房屋所有权却被注销的尴尬情况。

　　结论

　　集资建房是部分城市对危旧住房的改造政策，因其主体的特殊性以及项目推进的不确定性，在项目实施的过程中，有可能出现手续环节倒置的问题。虽然将不动产注销登记手续提前到房屋拆除之前，有可能加快推进项目，但若处理不当，将会影响权利人利益。因此，在办理涉及物权变动的注销登记时，登记机构依法依规才是本分，而不是过多介入项目双方民事法律关系的合理性裁断。

　　总之，在办理不动产注销登记时，应依规确定注销登记所适用的情形，审慎审查申请理由的真实性和合法性，物权物理灭失而申请注销登记的,应通过实地查看辅以核验，这样才有助于避免登记机构的行政诉讼风险。

　　本案例中，朱先生向市中级人民法院提起行政诉讼后，在法院调解下，市登记中心撤回了对朱先生的答复，并办理了更正登记，重新为朱先生办理了房屋的不动产权证书