各县、市、区人民政府，市政府各部门、直属机构：
为深入贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》精神，进一步规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程的监管，推进科学发展，针对当前房地产市场存在的问题，现就加强我市房地产市场规范化管理工作提出以下意见：
一、 进一步提高加强房地产市场规范化管理重要性的认识
保持房地产业的健康发展对全市经济发展具有重要的意义。经过近几年的持续整顿，我市房地产市场秩序明显好转，房地产市场逐步走上了依法管理的轨道。但是，由于房地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况还未得到根本扭转，部分企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生，影响了房地产市场规范化管理，不同程度地损害了消费者的合法权益。各级各有关部门要从促进城市建设和国民经济科学协调发展、满足群众的住房需求、推动反腐倡廉和维护社会稳定的大局出发，高度重视房地产市场规范化管理，各司其职，加大监管力度，促进我市房地产业又好又快地发展。
二、 明确职责，全面实施房地产市场规范化管理
（一）规范房地产开发企业管理。
1、规范企业内部管理。
要引导和推动房地产开发企业建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学的现代企业制度，建立市场和政策研究机制，提高决策力；建立资金控制机制，提高抗风险能力；建立质量保障机制，积极推行ISO9000系列质量管理体系认证，培养和引进高、精、尖技术人才，不断提高市场竞争能力；进一步规范开发项目和企业人员的档案管理，严格执行《劳动合同法》的有关规定要求，促进企业管理和队伍建设水平的持续提高。
2、规范房地产企业资质管理。
房地产开发企业应当依据其资质等级，在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务。建设行政管理部门应当对房地产开发企业的资质实行动态管理和年检制度，不定期核验开发资质条件的达标情况，依法依规及时调整开发企业的资质等级。对申请新批、核定及升级的企业，采取“资料审核，现场勘验，社会公示，行政许可”的程序进行。对不按城市规划要求实施建设内容和在规定期限内不按时开竣工、无开发项目或有其他违法违规行为的企业，依法降低或注销其开发资质。工商行政管理部门应当严格企业注册资金管理，依法打击虚报注册资本、虚假出资、抽逃出资等违法行为。
3、规范房地产市场准入和清出管理。
凡未取得房地产开发资质证书的企业，不得进入房地产市场进行开发经营活动。具有四级和暂定级资质的开发企业承揽房地产开发任务仅限在所在地城市范围内进行。具有三级及以上资质的开发企业进入我市承揽开发建设项目，须到建设行政主管部门办理审核备案手续，并由建设行政主管部门进行跟踪管理。严格查处超越资质等级范围承接房地产开发业务的行为。要建立房地产开发企业的年度综合考评制度，设立企业诚信档案。对市场诚信度差和多次出现不良经营行为的企业，建设行政主管部门要依法予以处罚直至清除出我市房地产市场。
（二）规范房地产开发管理。
1、规范开发计划管理。
充分发挥房地产开发计划对房地产市场的指导和调控作用。市城市规划行政主管部门要会同有关部门，编制我市房地产开发年度计划，市国土资源、建设、房管等部门和单位要严格执行房地产开发年度计划，对不严格执行计划、不按时开竣工的，市国土、建设等部门要按照有关规定进行处理。
2、规范开发用地管理。
国土资源、规划、建设等部门要加强对房地产开发用地的监管。国土资源部门应依据房地产开发年度计划编制年度用地计划，报土地资产管理委员会批准；规划行政主管部门应对开发项目提出规划条件意见。国土资源管理部门要将规划条件作为房地产开发用地出让的依据之一。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。对超出开发合同约定的动工开发日期满1年而未动工开发的，依法征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按期开工，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
房地产开发企业必须按照国有土地使用权出让合同的约定支付土地出让金。对擅自改变土地使用性质、超出用地规模开发建设、利用集体土地进行房地产开发或与集体经济组织私自签订协议非法开发等行为，有关部门应依法予以查处。
3、规范开发合同管理。
房地产开发企业在取得土地、规划手续后，必须与建设行政主管部门签订《房地产项目开发建设合同书》。建设行政主管部门要依据合同书的内容，对工程开、竣工时间、项目产业化技术应用、建设质量、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补偿安置、有关规费的交纳、物业管理、整体验收备案等内容要求进行监督管理。凡未签订开发合同的项目，建设行政主管部门不得办理相关建设手续。
4、规范规划控制管理。
房地产开发必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和详细规划，房地产开发企业签订国有土地使用权出让合同后，应向市规划行政主管部门领取《建设用地规划许可证》，并提报开发项目修建性详细规划和建筑设计方案，经批准后核发《建设工程规划许可证》；房地产开发企业必须严格按照规划许可限定的范围和条件进行开发建设，严禁未经规划许可擅自开发建设或超出规划许可范围开发建设。城市管理行政执法部门对于企业未领取《建设工程规划许可证》擅自开发建设以及未按规划审批要求进行开发建设的，要依法查处。
5、规范房地产开发经营权证明管理。
房地产开发经营权证明是房地产开发企业获得项目合法开发经营权的法律凭证。开发企业须持开发项目证明文件、土地证、《建设工程规划许可证》、开发合同、营业执照、资质证书等资料依法办理房地产开发经营权证明。建设等有关部门办理相关建设手续时，须核查该项目的经营权证。
开发企业未取得开发项目的证明文件而取得规划、土地等部门批准文件的，其批准文件无效。
6、规范房屋拆迁管理。
房地产开发企业应当依法申请拆迁许可，并按程序实施房屋拆迁。在没有落实拆迁安置房源和补偿资金不到位的情况下，不得实施拆迁。拆迁评估机构要按照规定，独立、客观、公正地实施拆迁评估。对违反拆迁年度计划或未经拆迁许可擅自实施拆迁，未与被拆迁居民签订拆迁补偿协议即将房屋拆除，以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施和暴力胁迫等手段强迫被拆迁人签订协议或搬迁以及违法进行拆迁评估等行为，房屋拆迁管理部门应当依法予以查处。
7、规范施工管理。
房地产开发企业应当严格执行有关施工、监理等方面的规定，依法办理招标投标、施工许可等手续。对应招标而未招标、未经施工许可擅自开工，明示或暗示勘察设计、施工、监理单位违反强制性标准，明示或暗示施工单位使用不合格建筑材料、构配件设备等行为，建设行政主管部门应当依法予以查处。
8、规范项目手册管理。
房地产开发企业在取得房地产开发用地使用权后，必须按规定领取项目手册，如实填写、记录房地产开发建设经营情况、物业管理情况及相关管理部门对项目开发建设经营活动的有关意见，并根据工程进度到建设行政主管部门办理审核备案手续。房地产开发企业应当在申领《商品房屋预售许可证》，以及申请综合验收备案前，将房地产开发项目手册并附有关凭证到建设主管部门审核备案。房地产开发企业还应在每个季度末将房地产开发项目手册报送建设主管部门审核备案。未依法领取项目手册或未按规定办理备案手续的，建设行政主管部门应当按规定予以查处。
9、规范项目资本金管理。
房地产开发企业在项目开工建设之前，应当办理项目资本金监管手续。未办理资本金监管手续擅自进行开发经营的，相关执法部门应当依法予以查处；恶意拖欠工程款的，建设行政主管部门应当依照有关规定予以查处。
10、 规范竣工整体验收管理。
房地产开发项目竣工后，城市规划行政主管部门应对建设工程是否符合规划条件予以核实，房地产开发企业须按规定办理整体验收备案手续。分期开发的项目，开发企业可以分期验收。开发项目经整体验收备案后方可交付使用。将未经整体验收或整体验收不合格的房屋交付使用的，购买者和管理者有权拒绝接受使用。
开发企业应当自整体验收备案合格之日起十五日内，将开发项目整体验收报告报建设行政主管部门备案。
（三）规范房地产经营管理。
1、规范预（销）售管理。
（1）规范商品房预（销）售管理。房地产开发企业预（销）售商品房，须持开发经营权证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、营业执照、资质证书、工程施工合同、商品房预售总平面图、分层和分户平面图及商品房预售方案等资料到房产管理部门办理商品房预售许可证。对未取得预售许可证擅自销售房屋、收取预售款，以及不按规定向购房人出示预售许可证的，房产管理部门应当依法予以查处，对典型案件公开曝光。
房地产开发企业预（销）售商品房时，应在售楼处明显位置悬挂《房地产开发经营权证》、《商品房屋预（销）售许可证》、服务承诺牌和服务告知牌，向购房人公开承诺经营行为的合法性和真实性，并把购买商品房应当注意的事项告知购房人。未实行服务承诺和服务告知制度的，房产管理部门应当依法予以查处。
（2）规范房地产广告管理。房地产开发企业发布商品房预（销）售宣传广告，应当严格执行《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的有关规定，确保广告内容真实、合法、科学、准确。房地产广告和宣传资料中明示或承诺的主要内容和事项，应在商品房买卖合同中予以明确。企业违法发布房地产广告或发布虚假广告的，工商行政管理部门应当依法查处。
（3）规范商品房买卖合同管理。房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同，推行使用房产管理、工商行政管理部门统一监制的《商品房买卖合同》示范文本。房产管理部门、工商行政管理部门应当在各自的职责范围内，加强对合同的监管，严厉打击各类房地产合同欺诈行为，切实保护消费者的合法权益。
（4）规范商品房面积计算标准和方法。房地产开发企业交付商品房时，应当向购房人提供由具有相应资质的测绘单位出具的，且已在泰安市房产测量管理办公室签章备案的房产测绘成果报告。房管部门应当加大查处力度，严厉打击商品房面积计算、分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。
2、规范售后服务管理。
房地产开发企业应当依法设立商品房售后服务机构，公布售后服务电话，受理房屋买受人的投诉，承担保修期内商品房屋的维修和保修责任。未设立售后服务机构、不承担保修责任、推诿或不认真处理投诉的，有关主管部门应当依法查处。
3、规范房地产金融管理。
各商业银行要认真贯彻国家金融宏观调控政策，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善住房贷款结构，支持普通商品住房建设和合理住房消费，改进住房金融服务和风险管理，促进房地产金融健康发展。
4、规范房地产价格管理。
房地产开发企业在销售房屋时，应当严格执行商品房明码标价的有关规定，做到价格公开透明；对经济适用住房，应当严格执行价格行政主管部门会同有关部门核定的价格，价格行政主管部门应当对全市经济适用住房在开工之前统一核定基准价格；对普通商品住房，应当严格执行政府规定的销售限价。价格行政主管部门应当加强监督检查，对违价行为依法严肃查处。
5、规范房地产税收管理。
严格执行国家对房地产行业的税收政策，大力推进依法行政，发挥税收调节作用，促进房地产市场规范、持续、稳定、健康发展。深化房地产税收“一体化”管理，强化税收征管，推进税收征管的科学化、精细化、规范化，提高税收征管质效。进一步整顿和规范房地产行业税收秩序，深入开展房地产行业税收专项检查，营造诚信和谐的税收环境。大力推进社会综合治税，进一步加强部门配合协作，充分发挥有关职能部门协税护税的作用，丰富税源管理信息，强化房地产行业的税源监控，提高税收管理社会化水平。推进房地产行业税收科学化管理，完善房地产税收管理软件，推行机开房地产预售款专用收据和专用发票，发挥“以票控税”的作用，规范和强化“二手税”交易的税收征管，深入落实“先税后证”的措施，完善“二手房”计税最低限价，减少税款流失。
三、 采取有效措施，积极推进房地产市场规范化管理
（一）强化组织保障。
由市建设行政主管部门牵头，发改、国土资源、规划、物价、税务、工商、房管等部门参加，建立泰安市房地产市场规范化管理工作联席会议制度，定期召开会议，通报房地产市场规范化管理工作进展情况，及时研究并解决遇到的问题。
（二）强化制度保障。
建立房地产市场规范化管理考评制度。由市建设行政主管部门牵头，联席会议各成员单位根据职责分工，按照房地产市场规范化管理的要求设置相应指标，并根据指标性质和企业规范化程度赋予不同分值，建立房地产市场规范化管理综合评价体系。联席会议各成员单位定期提供职责范围内对企业的奖惩情况，由市建设行政主管部门汇总后对企业的规范化情况进行考核和评优，并通报考核结果。
（三）强化政策保障。
建立健全三色通道制度，根据房地产开发企业规范化程度，对房地产开发企业实施差别管理，引导房地产开发企业加强规范化建设、规范化开发、规范化经营。对于信誉好、管理规范的，开通绿色通道，给予政策支持，扶持其做大做强；对运作不规范的，纳入黄色通道，责令限期整改；对有违法违规行为的，纳入红色通道，依法给予降低或注销开发资质的处理。
（四）强化宣传引导。
结合年度考核和评优活动，对内部管理机制健全、开发项目手续齐备、经营行为合法规范的房地产开发企业予以表彰，引导和带动房地产开发企业完善管理、依法开发、诚信经营，借助社会舆论的力量推动规范化管理工作。
