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专业中介机构完整信息披露义务的判定

发布日期:[2023-11-13]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

   实践中,常有拥有信息优势地位的专业中介机构在签订及履行委托代理合同中未完全履行信息披露义务,致使委托人对服务价格产生错误认识而支付畸高费用的案例,委托人多诉请撤销委托代理合同、退还多收取部分款项。该类案件中,对于专业中介机构完整信息披露义务的判定问题,笔者认为,可从以下几个方面考虑。

  1.信息披露应促进当事人公平交易。合同双方当事人基于主观对价与客观对价常有差值而产生合意分歧,进行完整信息披露应有益于弥合这种分歧,并促进公平交易。民商法领域虽以主观对价为原则,但并不意味着客观对价毫无价值。实际上,客观对价是主观对价纠偏机制的重要参考,在一定程度上能够降低完全主观对价所造成的当事人利益失衡风险。合理的主观对价以合同双方当事人地位平等、选择自由、参与交往过程均诚实信用作为重要基础。此时,双方当事人达成的主观对价合意并未违背合同程序正义,应予尊重。当不完整信息披露或者刻意隐瞒,严重破坏双方当事人平等对话、自主判断、公平交易基础时,法律才有了介入的必要。因此,在办理委托事务中,若专业中介机构未完全履行信息披露义务破坏了合同双方当事人公平交易的基础,司法介入便具有正当性。

  2.信息披露应厘清商业秘密与公开信息之界限。当然,专业中介机构的不完整披露行为并不都会被认定为未完全履行披露义务。如果专业中介机构拒绝披露的信息属于商业秘密,就可受法律保护与准许。因此,判断专业中介机构是否未完全履行披露义务,还应厘清商业秘密与公开信息之间的界限。如果该信息应通过公开途径被公众所知悉,即使其存在商业价值或经济利益,也不应异变为商业秘密进行牟利。

  例如,房屋所有权变更登记程序、办理过程需要提交的资料、客户应缴纳的税费或应享有的减免权益等,是社会大众可以在不动产登记中心等相关机构公开查询的信息,并非商业秘密或其他秘密。作为专业中介机构的房屋中介服务公司故意不完整披露房屋产权过户税费缴纳金额等公开信息,将直接导致委托人对价格产生错误认识。委托人委托房屋中介服务公司办理房屋产权过户事宜,本是出于便捷、高效处理的考虑。房屋中介服务公司利用专业知识壁垒未对关键信息进行披露或者故意隐瞒,致使委托人产生误解从而作出错误的意思表示时,委托人有权撤销基于此达成的协议。

  3.信息披露应保护信息劣势方的合法权益。根据平等原则,交易主体实现权利的能力应当大体相同、力量均衡。当事人之间的均势对保证私人自治的实现、交易内容的正义性至关重要。因此,缔结合同的双方当事人在获取信息手段和实际地位不平等的情况下,拥有信息优势的一方很可能要承担披露义务。通常情况下,信息优势的典型情形为隐含瑕疵信息(标的物存在难以从外部观察且可能减损其价值的相关信息)。除此之外,有些只被一方所掌握的重要信息虽不属于隐含瑕疵信息,但仍可能被纳入披露范围。一种裁判观点认为,若信息知悉方没有对信息劣势方进行误导或阻止其调查信息,那么法院应肯定其对这类信息保持沉默的状态。但随着社会化专业分工的不断加强,该要求逐渐提高,并形成另一种裁判观点。该观点认为,只要合同双方当事人间存在获取信息途径与手段的不平等,并形成一方占有信息,而另外一方对此难以知悉的情形时,那么法院就应考虑是否向信息优势方施加披露义务。

  例如,区别于日常普通事务的委托代理人,提供代办交易手续等服务的房屋中介服务公司具备较强的专业知识,其行业的专业壁垒较强。处于信息劣势地位的委托人仅能基于房屋中介服务公司单方面披露的信息了解服务内容,并以此作为评估合同对价和决定予以委托的重要基础。此时,房屋中介服务公司作为专业中介机构应当在签订及履行合同的各个环节,向委托人及时、全面、准确地进行信息披露,保证其在签订合同时享有完全的意思表示自由,并确保其意思表示真实。只有对作为信息优势方的房屋中介服务公司施加更加严格的信息披露义务,才能最大限度地避免其利用对方信息劣势地位,干扰其知情权,误导其选择权。

  4.信息披露义务的审查思路。因专业中介机构信息披露所引发的纠纷中,法院须通过检视具体案情及当事人诉求,将审理重点集中在信息披露的主体、范围与过程等环节,最终合理纠偏,以求实现实质正义。

  首先,明确信息披露主体的性质。即认定在委托代理案件中一方或者双方当事人是否属于专业中介机构。一是对于如果案涉纠纷仅一方属于专业中介机构的情况。案涉未披露的信息属于影响委托代理得以进行、合同金额得以确定的关键信息,且合同另一方基于专业性壁垒无法通过一般手段就能明悉,那么可认定专业中介机构未披露信息的行为存在过错并承担相应的法律责任。二是专业中介机构未拥有相关关键信息而致使非专业当事人发生错误时,专业中介机构也应承担相应责任。三是案涉纠纷双方均属于或均不属于专业当事人的情况,那么就不应根据前述规定向信息优势方施加严格的披露义务。

  其次,准确界定信息披露范围。判断案涉未披露信息是否属于披露范围:其一,信息与双方的权利义务或提供的服务内容密切关联;其二,该信息是委托人决定委托代理人进行委托事项的重要依据;其三,委托代理的外部市场环境不属于披露范围。

  最后,严格履行信息披露义务。审查信息优势方是否严格履行信息披露义务:一是在披露完整度方面,信息优势方是否对于本应公开的信息进行完整的披露;二是在披露环节方面,信息优势方是否在合同签订及履行的各个阶段完成了信息的全流程披露;三是存在披露瑕疵时,如信息劣势方对诸如价格组成等核心条款产生质疑时,专业中介机构作为信息优势方是否秉承着诚实信用原则对披露瑕疵进行合理的解释说明。

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