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借名买房合同原购买人去世,合同权利义务如何继承?

发布日期:[2021-6-25]         来源:泰安建筑房地产专业律师网
案由:房屋买卖合同纠纷
案号:(2021)苏06民终1072号
审理法院:南通市中级人民法院
案件类型:民事
文书类型:判决书
裁判日期:2021-05-25
审理程序:二审
数据来源:普通案例
(案例来源于裁判文书网,因法律文书已经隐去真实姓名,且案例中涉及当事人较多,怕改为甲乙丙容易混肴所以未再为其化名。本案实际是表姐借表弟名义购买方房屋给自己父母居住,购房手续在父母处,现可以办理房产证了,但对于案涉房屋购买人是谁及购房权利义务由谁继受有争议。表姐夫妇去世后留有一个女儿,表姐留有自书遗嘱,自己所有财产全部由女儿继承。本案原、被告是姥姥和外孙女,一审认为是房屋买卖合同纠纷不涉及继承,二审法院认为虽系房屋买卖合同纠纷,但在原购买人去世的情况下,合同继续履行必然涉及到合同权利义务的继承,一审法院以本案并非遗产继承为由对自书遗嘱未予理涉,但同时又按照法定继承处理,适用法律错误,二院依法予以改判:房地产公司先把产权过户登记到表弟名下,表弟再过户到表姐女儿名下。一步到位,减少诉累。 
一审诉讼请求 
 仇某甲向一审法院起诉请求:
判令仇某乙、陆某办理案涉房屋产权证,将案涉房屋产权证过户至仇某甲名下;并承担本案诉讼费。       
钱某甲向一审法院起诉请求:
判令仇某乙、陆某将案涉房屋过户登记至钱某甲名下。
一审认定事实
仇某乙、陆某系夫妻关系,仇某甲系仇某乙、陆某姑母。仇某甲与姚某丁共育有三女,即大女儿姚某丙、二女儿姚某甲、三女儿姚某乙。大女儿姚某丙育有一女钱某甲。
2010年3月2日,仇某乙因房屋拆迁选购安置房,与沪海公司签订了《商品房买卖合同》,约定沪海公司将面积为104.78平方米的商品房一套(含 号车库,面积12.72平方米)出售给仇某乙。合同签订后双方履行了付款交房手续,但当时由于沪海公司的原因暂不具备产权过户条件。
同日,仇某乙与姚某丙签订《公证书》一份,主要内容为:“定于2010年3月2日姚某丙以仇某乙名义买得一套房,面积为104.78㎡,车库为12.72㎡,其中房屋按每平方米1370元计算,车库按每平方米500元计算,加上代收费、装潢垃圾、封阳台、维修、物业管理费等共合计为134031.42元,姚某丙实际交款给仇某乙、陆某壹拾伍万伍仟元整,多付房款作为答谢!姚某丙为尽孝心,特将此房买给自己父母居住。父亲姚某丁、母亲仇某甲。姚某丁系仇某乙、陆某姑爹,仇某甲系仇某乙、陆某姑妈,同属亲戚关系,为了以后避免矛盾和不愉快事件发生,特立此据,作为公正。情况属实!”姚某丙、仇某乙、陆某在公证书中签字。姚某丙将案涉房屋款项汇入陆某账户后,仇某乙、陆某将商品房买卖合同及购房凭证等材料交付姚某丙。房屋交付并进行装修后,由仇某甲夫妻入住,姚某丙为照顾两老也常陪同居住
2017年1月2日,姚某丁因病死亡。2020年1月22日,姚某丙因病死亡。姚某丙丈夫钱某乙于2015年3月12日因病死亡。现案涉房屋已具备产权过户条件,因协商过户不成,仇某甲主张案涉房屋由仇某甲夫妇委托姚某丙购买,故提起诉讼。       
一审庭审中,仇某甲申请追加姚某甲、姚某乙、钱某甲、沪海公司作为一审第三人参与诉讼;钱某甲以有独立请求权第三人身份向一审法院提交参加诉讼申请书,请求将房屋过户登记至其名下。       
姚某甲向一审法院提交于2020年9月29日出具的放弃继承权声明书,载明:声明人姚某甲,女。我是被继承人姚某丁的二女儿,母亲是仇某甲,由于我父亲已去世,我自愿放弃我父亲在江苏省海门市X室的房产继承权,归我母亲继承,绝不反悔。特此声明,声明人:姚某甲。
姚某乙向一审法院提交于2020年8月18日出具的放弃继承权申请书,载明:声明人姚某乙,女。我是被继承人姚某丁的三女儿,母亲是仇某甲,由于我父亲已去世,我自愿放弃我父亲的房产继承权,归我母亲继承,绝不反悔。特此声明,声明人:姚某乙。      
 沪海公司对协助办理过户登记手续不持异议,但要求购房人缴纳相应的土地出让金、维修基金及过户所需的税费等。
本案一审讼争焦点:案涉房屋购买人是谁及购房权利义务由谁继受。      
钱某甲提供姚某丙自立遗嘱一份,主要内容为:立遗嘱人所拥有的全部财产包括但不限于坐落于上海市路弄号室中依法属于立遗嘱人的产权份额(即全部房产中的四分之一产权,不动产登记权证号:X),在立遗嘱人去世后,由女儿钱某甲一人继承(不作为夫妻共同财产),他人不得干涉。姚某丙在遗嘱上签字捺印。落款时间为2020年1月17日。       
一审法院裁判
一审法院认为,仇某甲主张案涉房屋由其夫妻委托姚某丙向仇某乙、陆某购买,姚某丙所付钱款系仇某甲夫妻交付给姚某丙,但并无证据证明;仇某甲提交的证据公证书由姚某丙与仇某乙、陆某签订,案涉房款亦由姚某丙账户汇入陆某账户,仇某甲虽持有商品房买卖合同及购房凭证等材料,并不必然证明案涉房屋系其实际购买,故仇某甲所举证据不能达到证明目的,应承担举证不能的不利后果。相反,上述证据证明了由姚某丙出资并与仇某乙、陆某签订公证书,该公证书虽不是规范的房屋买卖合同,但就买卖标的、价款、付款方式、交付使用等都有约定,具备了买卖合同的主要要件,故该公证书实属房屋买卖合同;且就合同订立、履行的情况,与仇某乙、陆某所作陈述完全一致;姚某丙购买房屋让父母居住,自己照顾老人偶尔陪同居住,将购房材料留在屋中,现因病亡故材料为同屋居住的母亲持有,符合常情。因此,一审法院认定案涉房屋由姚某丙出资购买。故对仇某甲以实际购买人身份要求办理过户登记的诉讼请求,一审法院不予支持。       
仇某乙与沪海公司签订的《商品房买卖合同》以及姚某丙与仇某乙、陆某签订的《公证书》是双方真实意思的一致表示,且并不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效。合同各方都已经履行了房屋款项和房屋占有的交接,目前就案涉房屋的权属登记尚未办理过户,现过户条件已具备,仇某乙、陆某应当协助姚某丙办理过户手续。双方没有约定房屋具备过户条件办理过户登记时所有规税费的负担,根据双方买卖的价格及购买安置房的交易惯例,一审法院确定所有的费用由买受人承担。       
姚某丙与仇某乙、陆某签订买卖合同并已交付使用,但双方合同尚未全部履行完毕,房屋过户登记也尚未办理,根据《物权法》相关规定,不动产物权的取得自登记时发生效力。故仇某乙、陆某虽已交付房屋,姚某丙及仇某甲已对房屋进行装修入住,但并未发生物权变动的效力,即姚某丙尚未取得涉案房屋的所有权。
本案讼争的是房屋买卖合同,并非遗产继承,因此,钱某甲以姚某丙自书遗嘱“所有财产由其继承”为由要求将涉案房屋登记在其名下,一审法院难予支持。现姚某丙已经死亡,姚某丙第一顺位的法定继承人只有仇某甲和钱某甲,两人均要求合同继续履行,仇某乙、陆某也同意继续履行,仅要求给予拆迁政策上的补偿,法律也未规定此情形属合同终止履行的情形,故案涉房屋买卖合同继续履行,合同的权利、义务由其法定继承人即仇某甲和钱某甲继受。钱某甲主张之前的钱款全部由姚某丙支付,仇某甲另主张其对房屋进行装修投入,双方可在取得房屋权属后,另行协商分割,以确认各自的份额。协商不成的,可根据相关证据和之后履行相应义务的数额另行主张。       
综上,一审依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定,判决如下:
一、海门市沪海房地产发展公司于判决生效之日起十日内将(附属设施: 号车库)产权过户登记至仇某乙、陆某名下;产权过户登记过程中的一切税费由仇某甲、钱某甲各半负担。
二、仇某乙、陆某在海门市 花园第幢 室(附属设施: 号车库)产权落户后的十日内将该产权过户登记至仇某甲、钱某甲名下,由此产生的一切税费由仇某甲、钱某甲各半负担。
上诉人主张
钱某甲上诉请求:撤销原判,依法改判。
事实和理由:案涉房屋购买人姚某丙在生前立有遗嘱,本案属于债权继承,在存在遗嘱的情况下应当按照遗嘱处理,案涉房屋应当过户至其名下。
一审法院既否认遗嘱继承,又按照法定继承处理,自相矛盾。
被上诉人辩称
仇某甲辩称,其对一审认定房屋系姚某丙生前购买有异议,但对判决结果没有异议。本案不适用遗嘱继承,首先,一审中未能提供相关证据证明遗嘱的真实性;其次,即便真实,遗嘱内容亦未涉及案涉房屋,说明不属于姚某丙生前的财产。       
陆某述称,案涉房屋系姚某丙生前向其实际购买。希望在过户时对方能够给予一定补偿。      
 姚某乙述称,姚某丙生前没有购房能力,房子是父母出资的。      
 姚某甲书面述称,其对购房情况不清楚,尊重一审法院查明的事实。关于姚某丙生前留下的遗嘱,其从笔迹看是姚某丙亲笔签名。钱某甲一审中也表示愿意把房子继续给仇某甲养老居住,希望一家人能和和气气解决这个问题。       
沪海公司述称,同一审庭审意见。      
 仇某乙未作陈述。
二审法院裁判
本院认为,本案自书遗嘱,既冠以“遗嘱”抬头,又包含遗嘱人签名和书写日期,满足法律规定的形式要件,内容上亦可体现遗嘱人对个人财产的处分意思,该遗嘱合法有效。仇某甲虽主张该遗嘱真实性无法确认,但未能提供相应证据予以推翻,应承担举证不能的法律后果。钱某甲一审中提供该遗嘱已经完成举证责任,仇某甲上诉认为钱某甲应当提供其他证据对遗嘱真实性予以佐证,于法无据,本院不予采纳。该遗嘱处分的财产范围为“立遗嘱人所拥有的全部财产”,内容具体明确,包含了姚某丙生前所享有的案涉房屋买卖合同关系中的债权,故按照遗嘱,案涉合同的权利义务应当由钱某甲继承
本案虽系房屋买卖合同纠纷,在原购买人去世的情况下,合同继续履行必然涉及到合同权利义务的继承,一审法院以本案并非遗产继承为由对自书遗嘱未予理涉,但同时又按照法定继承处理,适用法律错误,本院依法予以纠正。       
综上,钱某甲的上诉理由成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国继承法》第十七条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、撤销南通市海门区人民法院(2020)苏0684民初3355号民事判决;       
二、海门市沪海房地产发展公司于本判决生效之日起十日内将案涉房屋(附属设施: X号车库)产权过户登记至仇某乙、陆某名下;产权过户登记过程中的一切税费由钱某甲负担;      
 三、仇某乙、陆某在案涉房屋(附属设施: X号车库)产权过户后的十日内将该产权过户登记至钱某甲名下,由此产生的一切税费由钱某甲负担;      
 四、驳回仇某甲的诉讼请求。
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