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租客擅将车位转租,房屋租赁合同能否解除?

发布日期:[2020-11-27]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

客擅自将车位出租给他人,房主可以要求解除整个房屋租赁合同吗?房主闻某将房屋和车位作整体出租,不料租客杨某未经房主同意,擅自将车位转租。房主闻某以租赁合同中明确约定不得将房屋转租他人,车位也应适用该条款为由,起诉要求与租客杨某解除租赁合同,并要求其支付违约金。一审法院判决驳回闻某的全部诉讼请求。一审判决后,闻某不服,向北京一中院提出上诉。北京一中院最终判决驳回上诉,维持原判。











房屋租赁过程中 租客擅自转租车位
闻某系某小区403号房屋的所有权人和车位登记所有权人。2019年5月25日,闻某与杨某签订《北京市房屋租赁合同》,约定由杨某承租该房屋及附属车位,租赁期限五年,房屋租金每月5800元,按年支付租金。出于对房屋的爱惜,闻某在合同中特地加上了“不得擅自转租”的约定——“除甲乙双方另有约定以外,乙方(杨某)需事先征得甲方(闻某)书面同意,方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人,并就受转租人的行为向甲方(闻某)承担责任。”就在房屋租给杨某一个月后,一次闻某返回家中,偶然发现自己的车位由杨某转租给了小区其他业主,转租车位租金每月约480元。

车位能算房屋一部分吗?双方各执一词
闻某对于杨某擅自转租车位的行为感到很气愤,她认为杨某的这种不诚信行为影响了双方信任的基础,房屋安全性受到威胁,故向一审法院起诉,以杨某未经其同意而将车位转租给他人为由,要求与杨某解除房屋租赁合同,并要求杨某按照两个月房租标准支付违约金。而杨某则认为,双方之间签订租赁合同中关于不得转租的约定针对的是房屋,而不是车位。双方关于车位转租事宜并未有明确的禁止性约定,因此他转租车位的行为并不存在违约之处。











一审判决结果
一审法院经审理认为,本案争议焦点为闻某能否依据租赁合同约定行使合同解除权,核心问题是车位是否系房屋的组成部分。首先,车位与房屋分别进行了不动产权登记,车位和房屋在物权上相互独立。其次,车位和房屋在物理空间上相互隔绝,从字面意思和生活常识角度都难以将车位理解为房屋的组成部分。再次,闻某虽然主张其与杨某专门签订了一份补充协议约定车位使用事宜,但未能提供相应证据。综合上述分析,并结合闻某起诉前曾表示继续履行合同的行为,该院认为闻某主张杨某违约,要求解除房屋租赁合同并支付违约金、腾退房屋的诉讼请求,没有事实及法律依据,不予支持。一审法院判决驳回闻某的全部诉讼请求。

二审最终判决
闻某不服一审判决,向北京一中院提出上诉,主张车位属于房屋的一部分,同属于租赁合同的标的物,车位转租导致其对房屋安全性感到不安,由此双方应当解除租赁合同,并由杨某支付违约金。
北京一中院经审理后认为,闻某以车位被杨某擅自转租为由解除合同不成立,理由在于,一方面根据通常意义下的理解,房屋租赁合同关系中,房屋在租金中所占的比重远远大于车位所占的比重,车位并非房屋租赁合同中的核心标的物;另一方面,在房屋和车位作为统一标的物作整体出租的情况下,双方未对车位使用及转租做具体约定,那么车位由谁使用均不会对闻某的利益造成实质性损害。故闻某以车位存在转租情形而要求解除租赁合同,依据不足。对闻某的上诉理由,不予采信。最终,北京一中院判决驳回上诉,维持原判。

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