商业地产
什么是“商业地产”？
狭义概念——意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、购物中心、步行街以及社区商业等。
广义概念——除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产。
商业地产的项目的类别
1. 商业街（含步行街）
2. 商厦/专业商厦/市场（含专业市场）
3. 超市/大卖场（含仓储中心、便利店）
4. 购物中心（shopping mall）
5. 写字楼
6. 酒店
7. 酒店式公寓
8. 综合体
商业地产按开发形式分
1. 商业街商铺
2. 市场类商铺
3. 社区商铺
4. 住宅底层商铺
5. 百货商场、购物中心商铺
6. 商务楼、写字楼商铺
7. 交通设施商铺
◆商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺面都属于商业街商铺。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖与整个商业街的经营状况。运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
◆市场类商铺：在这里，我们所说的市场是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
◆社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
◆住宅底层商铺：指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及地上1,2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
◆百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商铺及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型shopping mall项目在国内大中城市开发建设。
◆商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
◆交通设施商铺：指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
按照投资价格分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。普通商品房住宅价格在安居房的2倍左右，对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的5倍到8倍。鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收
益的角度去判断投资方向，以及投资目标。
1. 都市型商铺---绩优股
“都市型”商铺指位于城市商业中心地段的商铺。鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，“都市型”商铺的客流量长期比较稳定，该类商铺的商业运营收益水平较高。商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：“都市型”商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将“都市型”商铺称之为商铺中的绩优股。“都市型”商铺多用作购物业态的经营，体验业态和服务业态所占比重相对比较少，这比较符合商业价值原则——在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有购物业态才能够实现这一目标。
2. 社区型商铺---潜力股
“社区型”商铺之所以称之为“潜力股”原因在于：商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永 远增长。也许有些投资者不能
理解其中的原因，社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
3. 便利型商铺---冷门小盘股
“便利型”商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。“便利型”商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的“小盘股”特点。正所谓船的好掉头！
4. 专业街市商铺---高科技股
商业街铺指经营某类特定商品的商业街或大中型集中商业街区的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。比如解放碑、沙坪坝、北宿等商业步行街，因其集中多种商业业态、业种及主力店，功能更丰富，聚集大量人流，又是独立街铺门面，其投资价值可见一斑。不难理解把商业街铺称为商铺“高科技股”。
5. 其他商铺---一般股票
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为“一般股”，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
商业地产在开发和运营中涉及到三个方面
1. 资本运营
2. 市场开发
3. 运营管理
贯穿商业地产全过程的三种行为
1. 开发行为
2. 投资行为
3. 经营行为
商业地产的四大元素
1. 开发商
2. 投资者
3. 经营者
4. 消费者
名词解释
1.商圈
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
介绍
商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。本商圈内顾客较为分散。边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。
A主要商业圈：也称第一商圈，是指最接近商店的区域。（在主要商圈内，消费者去商店购物最为方便，一般情况下，百货商店65%左右的顾客来自主要商圈。在主商圈内，顾客在人口中的密度较高，每个顾客的平均购货额也最高，这一商圈很少与其他类型商店的商圈发生重叠，否则就易出现过度竞争。一般来说，小型商店的核心商圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通工具来店，不超过20分钟。）
B次要商业圈：也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。（在这一区域内，顾客较为分散，但消费者来店购买商品也较为方便，在次要商圈内聚集着百货商店25%左右的顾客。一般来说，小型商店的次要商圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通工具来店，平均不超过40分钟。）
C边缘商业圈：也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。（在边缘商圈内，散居着百货商店约10%左右的顾客，在这个区域的消费者来商店购买商品中不太方便。一般来说，小型商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论使用何种交通工具来店平均在40分钟以上。）
2. CBD
中央商务区(Central Business District，简称CBD)指一个国家或大城市里主要商务活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处”。随后，CBD的内容不断发展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。一般而言，CBD应该具备以下要素特征:它是城市的功能核心；城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；它交通便利，人流、车流物流巨大；它白天人口密度高，昼夜间人口数量变化大；它位于城市的黄金地带，地价最高；它高楼林立，土地利用率最高。
3.购物中心
购物中心也称购货中心。在一定区域内有计划地集结在一起的大型综合性商业网点群。
购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同的商店群和功能各异的文化、娱乐、金融、服务、会展等设施以一种全新的方式有计划地聚集在一起。它通常以零售业为主体。与自发形成的商业街相比，购物中心在其开发、建设、经营管理中，均是作为一个单体来操作：一般是物业公司建楼、出租场地，专业商业管理公司实行统一招租、管理、促销，承租户分散经营。
购物中心(Shopping Center/Shopping Mall) 是指多种零售店铺，服务设施集中在由企业有计划地开发，管理，运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体
按照购物中心规模分类
（1）巨型/超级购物中心——24万㎡以上
（2）大型购物中心——12--24万㎡
（3）中型购物中心——6--12万㎡
（4）小型购物中心——2--6万㎡
经营特点
1.物业型：物业购物中心又分A、物业型购物广场、B、物业型摩尔购物中心。
2.百货公司型：由大型连锁百货公司发展或扩建而成
3.连锁摩尔：由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50%至70%左右）。
4.大卖场
现在也有越来越多的大型超市将卖场建成购物中心，在传统的销售日用品、生鲜等的基础上，引入联销租赁形式，腾出一整层楼面租给品牌服饰、快餐店、手机连锁等，使得消费者不出卖场，即可享受到传统的shopping mall的一站式服务。俗称“超商”。
分类
1.百货卖场
A.大型超市：家乐福，易初莲花，沃尔玛，乐购，大润发，三江等。
这种卖场的特点是占地面积大，地理位置比较靠近中心城区，产品品种以快速消费品和日用品为主，产品价格相对大众化，面向的消费对象是普通的市民。
B.百货商场：如：玖光百货，王府井百货，金鹰购物中心等。这种卖场一般都设在繁华地带，地理紧靠中心城区，主要产品以中高档耐用消费品(服装,首饰珠宝,化妆品等)，产品价格较高，针对的是一些有消费能力的市民。
2.专业卖场
1.家居卖场(如，宜家家居,)
2.建材卖场(如，建配龙)
3.运动品卖场(如，迪卡侬)等等。
卖场和购物中心而相对应的，很多商场也引入了自由选购的形式，将相当大一部分面积作为超市，俗称“商超”。
5. 商业街
按照商业街经营的商品是专业类别商业街分为专业商业街和复合商业街。专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材、汽车配件、酒吧、休闲娱乐等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营者可以按照自己的设想去随意经营，如北京西单商业街，北京宣武区的大都市街等。
按照商业街的建筑形式，也可将商业街分为单层商业街和多层商业街。单层商业街指采取单层建筑结构的商业街，多层商业街商铺自然指建筑形式为多层建筑的商业街。
6.街铺
我们可以对"商铺"做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务及/或 感受体验的场所。（和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所；区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。）
7.底商
底商，是指住宅的第一层、第二层。（一般住宅，特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低。开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。）
8. 写字楼
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。
写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
5A的概念
一是狭义的针对智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；
二是广义的指综合“A”级评定标准，包括：（1）楼宇品牌标准：A级 写字楼是一个城市创造文化与财富的特定空间，写字楼的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、地域标志性物业和城市历史记忆。从一定意义上说，处于"生产链条最高级"的写字楼的发展脉络，折射出了一个城市的发展历程和特性。因此，成为城市商务区地标性建筑的写字楼，其品牌要与城市有极大的关联性，对城市的未来发展具备重要的价值。 因此，具备较大的区域影响力、能与城市品牌和谐统一的写字楼品牌将评定为楼宇品牌标准A级。
（2）地理位置标准：A级 地理位置是投资和购买写字楼的关键要素之一。只有区位在城市现有或潜在商务区、地段良好、具有较高投资价值的写字楼才能获得地理位置标准A级。
（3）客户层次标准：A级 客户层次指的是入驻写字楼的业主或租户层次。大多数写字楼客户都有择邻而居的心理，因此一个写字楼的客户层次通常是趋同的。同时，客户层次的高低也直接影响了新的业主或租户的投资决策，因为较高的客户层次对他们的公司形象有较好的提升作用。
（4）服务品质标准：A级 服务品质一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。两者俱佳，将认为其具备服务品质A级标准。
（5）硬件设施标准：A级 主要考核建筑设计和建筑功能的创新。以及其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等。在上述方面如果有两项以上不能达到优良，则不能获得硬件设施标准A级。
9. 公寓
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等。外形一般中规中矩，分为职工公寓和商业公寓，商业公寓可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用，相当于学校宿舍、出租公寓，也指旅店宾馆或别墅，更为经济实用。
普通公寓
商务公寓
酒店式公寓
用地性质
住宅
商业用地
商业用地
产权性质
公寓
商务公寓
公寓或商务公寓
产权年限
70年
40年
40年
特点
户型面积小，30~60平米；
精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；
物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；
销售价格一般高于区域整体水平
一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；
具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，
价格相对写字楼较低；
首付最低5成，按揭可达20-30年；
产权性质为商务公寓，非纯写字楼
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高
大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
一般以只租不售和产权式经营为主
大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
01自购自营
在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；
缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
02纯租赁
商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
03返租
在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想，进一步增强了中小投资者的信心，促进了商铺的销售。
缺点：在这种高风险高利润模式的运作当中，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对开发商的综合运营能力要求极高。而且，回笼资金（即产权分散销售）与商业经营（即统一规划经营）两者总是一对深刻的矛盾，而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想，一个销售不畅，入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心，经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的大型购物广场，即使当年开发商销售良好，早已赚得盆满钵满，其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。
注意（如何规避风险）：从前面的分析可以看出，返租模式固有的先天不足带来了较高的风险，在这场信息不对称的博弈当中，中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时，开发商便已经为自己设定好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时，小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议，而返租方当然不会是精明的开发商，通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不善，向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租，假如开发商也无力或无心承担每年高达总销售额X%的巨额返租（这种可能性极大），小业主的厄运也就开始了，这一切与开发商没有任何法律关系，而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年，开发商是否存在难以预测。对于一个有社会责任感，立志于长期发展的开发商来讲，应该明白如果经营管理不成功，返租中断，往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风险，保护博弈各方的长远利益，可以从以下几个方面入手：
A．开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，避免商场“脸面”受制于人。
B．核心主力零售店应引进已发展成熟，具有相当知名度并获得消费者良好口碑的品牌经营商作为领头羊（如万达购物广场引进沃尔玛成都商业大世界引进家乐福，广州天河城引进日本吉之岛，成都罗马假日广场引进好又多旗舰店），增强购产权者信心，并有利于商场经营的成功。
C．在可能的前提下，开发商应与核心主力零售店合资或合作经营，甚至尽量自营一部分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度，有利于整个商业物业的长期经营，又可增强其他经营商家与之合作的信心。
D．为了促进产权的零售，返租利率一般高于银行同期贷款利率，但不一定固定化，在合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
E．商场经营一般有3-5年的培养期，基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧，大型百货零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有限公司和百货单体店的统计，2002年商品销售利润率分别为0.97%（2001年为1.34%）、1.02%（2001年为1.2%）、2.4%（2001年为2.8%），因此商业租金收益极可能不足以冲抵返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目，形成整个企业资金的良性循环。
F．重视商业管理公司扮演的角色，以专业商业管理公司为桥梁，构建起合理的委托经营机制，走中介专业化、规模化的道路，允许开发商逐渐退出，改由商业管理公司承担起物业保值、增值、正常返租的责任。
G．租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸弹，威力如何有待时间的验证。是否能弱化或者解决该问题，有待于商铺业主委员会（或商铺投资基金）以及商业经营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外，国外流行的“认购面积、共有产权”的办法也能很好地解决“返租后遗症”，其操作方法是，开发商将商业物业或写字楼，划成几大区域，每个区域再划成等面积的若干份，每个购房者可购买其中的一份或几份，所有购房者共同拥有这个区域的产权，每个人可执有共有产权证，这实际上是产权证券化的前奏，类似于“基金”的形式。当然，这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。对于国内商业地产的投资者来讲，无论是开发商还是中小投资者，都不得不暂时面对融资渠道匮乏，资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。
04带租约销售
商铺采取带租约销售模式，向投资人承诺前N年每年X％的租金回报。而且，这一模式是由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，从而减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。
优点：统一招租可以避免零散出租造成的互相压价，也可以控制租赁的节奏，另外，由于经济合同为三方合同，即商户是与业主签署，开发商只起到中介作用，这样做可有效地转移矛盾，节省解决客诉等烦恼。
缺点：同上所述，此方法对开发商的整体商业要求非常高，如果因为商业经营不善冷冷清清，返租回报承诺无法兑现、投资者云集讨债的现象出现，那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。
注意：典型案例参考万达商业广场。
05回购（地产类信托）
最新的销售方式，同样采取统一经营管理，以出售方式销售商铺的北京某科贸电子城，推出了"地产类信托"产品。即是把6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售，单位售价7万元，并且在四年合同到期后必须由开发商回购。
对于这一创新的销售手段，该项目总经理表示，目前运行还算比较顺利，现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念，扩大该类产品的认知程度。对于是否会与银行进行合作，加入银行的理财计划，通过金融机构的介入为类信托产品增信，其透露，目前与银行的合作还处在初级讨论阶段，预计需要投入大量的细节设计工作。
优点：比较快速回笼资金，利于管理，并能采用借海跑船的方式，利用投资者的资金将项目炒热，将地段升值；
缺点：无形中增加了开发商的压力，需要开发商准备二次招商及销售，但彼时开发商的销售难度就会大减，因本身已较第一次销售时成熟许多。
10. 回报率
投资回报率（ROI）是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。利润和投入经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。投资可分为实业投资和金融投资两大类，人们平常所说的金融投资主要是指证券投资。
投资回报率的英文名为Return on Investment ，缩写为ROI。 投资回报率（ROI）= （税前年利润/投资总额）*100%。是指企业从一项投资性商业活 动的投资中得到的经济回报，是衡量一个企业盈利状况所使用的比率，也是衡量一个企业经营效果和效率的一项综合性的指标。
计算方式：投资回报率（ROI）=年利润或年均利润/投资总额×100%，从公式可以看出，企业可以通过降低销售成本，提高利润率；提高资产利用效率来提高投资回报率。投资回报率（ROI）的优点是计算简单。投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。
优点
投资报酬率能反映投资中心的综合盈利能力，且由于剔除了因投资额不同而导致的利润差异的不可比因素，因而具有横向可比性，有利于判断各投资中心经营业绩的优劣；此外，投资利润率可以作为选择投资机会的依据，有利于优化资源配置。
缺点
这一评价指标的不足之处是缺乏全局观念。当一个投资项目的投资报酬率低于某投资中心的投资报酬率而高于整个企业的投资报酬率时，虽然企业希望接受这个投资项目，但该投资中心可能拒绝它；当一个投资项目的投资报酬率高于该投资中心的投资报酬率而低于整个企业的投资报酬率时，该投资中心可能只考虑自己的利益而接受它，而不顾企业整体利益是否受到损害。
投资商铺回报率到底有多高
继前几年的股票投资、国债投资热之后，随着近几年房地产市场的迅速发展又迎来了新一轮住宅、商铺投资热潮。在重庆及一些区域二线城市，商铺投资热已经渗透到人们的日常生活之中，从商界巨贾到城市中产阶级，从私营企业主到普通老百姓，已经形成一个在商铺投资的大潮中淘金的庞大队伍。面对投资商铺的迅猛发展势头，我们分析三方面的原因：首先，是消费者投资意识的多元化。过去，不少投资于股票、住宅的人转投商铺，期望能从中淘得自己的“第一桶金”。以重庆某地段的商铺为例，20平方米商铺的投资一般在50万元左右，资金回收周期为10至12年，此后年出租收益率为12%左右。收益率不低，而且可以贷款。其次，商铺可出租亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。现在人们择业日趋多元化，商铺投资正好圆了一部分人“自己当老板”的梦。第三，像鱼洞这样的中等城市商铺投资刚刚起步，发展空间大，。随着近几年市中心老房拆迁，乡镇居民进入已是大势所趋。人们的衣、食、日用消费，大都需要临近便捷的商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺的发展空间。鱼洞有的商铺收益甚至与南坪、九龙坡商业街的商铺相当。我们以重庆乔鹤大酒店下临街街铺为例算了一笔账，2000年以2300元每平方米的价格购入200平方米的街铺，那么不含税的房屋总价为46万元，2003年涨到4500元每平方米出售，2004年底，该铺位已经上涨到14000元每平方米，但该业主仍然不愿意出售。
商铺投资关注点
1.交通便利：在有几个主要车站的附近。可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。街道通常被马路隔开，形成两侧，选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，经过调查分析后以行人多的一边开店为好。
2.聚人场所：如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。
3.人流增加：企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。
4.店铺集中：大量事实证明，对那些经营选购耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招揽顾客。
5.障碍较少：许多时侯，行人为了要过马路口，因为集中精神去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一边的店铺。
6.发展潜力：与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街铺。
7.经营铺位：有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找到一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。
因地制宜特色专营
1）车站附近
火车站、长途汽车站附近是往来旅客集中的地区，是适合商店开业之地，过往乘车的旅客选购的商品虽然非常广泛，但大多还是以购买不费时间、容易携带的商品为主。由于人群流动量大，
经营的商店。
2）商业区
商业区地段是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商店开业的最佳地点。可是，该地段费用高、竞争性也强，除了大型综合商店外，较适合那些有鲜明个性特色的专门经营商店发展。这一地段的特征是：商业效益好，投资费用相对较大，应针对性地对顾客提供服务。该地段是娱乐、旅游地区，顾客消费需求主要在娱乐、休闲，故适合于饮食、食品、娱乐、生活用品方面的商品发展。
3）住宅区地段
该地段的顾客是住宅区和附近的居民，以家庭主妇为主，节假日和下班时间则包括家庭其他成员。这一地段的特征是，有关家庭生活的商品消费力强，尤以日常用品消费量最大，凡能给家庭生活提供独特服务的商店，都能获得较好的发展。
4）市郊地段
现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加，市郊地段商业价值正在上升。这一地段的特征是主要向驾驶各种车辆的人提供生活、休息、娱乐和维修车辆服务。目前人口并不多的市郊地段随着城市建设的发展，会变成繁华社区中心，眼光长远的投资者如能把握机会，提前择地开创基业，日后财源定会滚滚而来
商铺选址
选址不仅要选客流较大的街区，同时，不同类别的商品也要选择不同性质的商业区域。在繁华街区，客流一般以购物为目的，停留的时间相对较长，应经营一些可比较挑选的商品；而在机关、学校、工厂附近，客流主要是路过，相对停留时间短，应经营一些选择性不强的商品，并且质量可以直观、携带方便。
通常商品的类别可分为三类：
第一类是低值易耗的日用生活品…如牙膏；肥皂、手绢、毛巾之类。人们购买这类商品时，并不反复挑选，但求方便就近。因此，经营这类商品的商店，应最大限度地接近消费者，距居民区300米，步行即可到达的路程为宜。
第二类是价高耐用的选择性消费品，如服装、家具；家用电器之类。这类商品价格高，购买频率低，消费者购买时不惜多跑路，货比三家后方肯解衰。因此，经营这类商品的商店应靠近店铺密集的商业区，便于顾客多家比较选择。郑州紫荆山百货大楼营业面积在河南省首屈一指，但其销售水平并不理想。其原因之一就是地处偏僻，周围无其他店可供选择比较，消费者不愿为光顾这一家商店跑远路；
第三类是能满足消费者某种特殊偏好的特殊商品，如古玩；钓鱼用具、古装书等；经营这类商品的专亚店店址不必一定设于闹市区，因有特殊偏好的消费者是不惜跑点路来满足自己的需要的。但这种商店一定要品种齐全，各档次兼备，便于顾客挑选。旅游区的店铺与旅游季节有关。如果在此区选址，不可忽视淡季、旺季之别。以旺看淡是旅游区店铺经营策略。旅游区的商品有自己的特点，如纪念品、饮料、食品、餐饮等，因为在旅游地区，人们主要是以娱乐为目的。所以，在开店时，要对自己经营的商品有所了解；对将要选择的商业区有所了解，盲目选址，不会有好的经济效益。
商铺与住宅投资
商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。这是由于住宅是生活资料、生活必须品，它的增值不是投资人能决定的，而是跟随整个房地产市场的供求进行被动波动。商铺则是生产资料，它能够在自我经营的过程中，不断调整改变规划、完善管理来规避将会面临的风险，能够实现主动保值、增值赚钱。
多种投资方式分析比较
商铺投资作为当前市场关注的投资形式，其投资方式、状态、收益能力、风险度等与其他投资品种有着很大的区别，在此将对这一关键点进行详细介绍。
1.商铺投资与证券投资
商铺投资作为房地产投资形式的一种，具有房地产投资普遍的低风险特点，尤其在当前国内商业房地产所处的发展初期，其收益能力明显较高。一方面商业房地产市场逐步走向成熟，阶梯式推进商铺的增值；另一方面，中国商业零售业保持高速发展，助推商业房地产市场的发展。以上各项因素最大限度降低商铺的投资风险，保证了商铺的投资收益率。与商铺投资相比，证券投资风险较大，投资回报较低。2001年~2002年的两年中，国内深圳、上海股市股指大幅下跌，2001年上证指数从2077点开盘，在2001年6月份最高触及2245点后，就开始了漫漫”熊”途，最低探至1514点，最终跌至年底的1646点，当年，深沪股市股票跌幅普遍达40%左右；2002年上证指数从1643点开盘，最高摸高至1748点，最低探至1339点，并最终收盘至1357点，深沪股市散户普遍发生大幅亏损，就连封闭式基金也基本上以年度亏损告终。从以上情况可以看出，国内证券市场的风险很大，投资收益率较低。从2003年-2004年的两年，国内股市仍然持续低迷，大量前期投资股市的投资者仍然被“套牢”。当然，我们并不是否定股市的投资收益能力，但我们认为，对于绝大多数个人投资者来讲，在中国证券市场投资赚钱的确很难，因为散户投资者从股市赚钱等于说是和投资机构竞争操作能力，换言之，是从投资机构兜里赚钱；但商铺投资却属于典型的以商业房地产市场和商业零售市场为依托，进行的产业投资。对证券投资和商铺投资做以上对比，相信读者能够建立基本的对比思维。
2.商铺投资与住宅投资
商铺投资和住宅投资相比，商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅，在目前的市场情况下，住宅投资收益率约为8%左右，商铺的投资收益率约为10%~12%。商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造，并配备必要的设施，这些都意味着比较大的投入，鉴于客户资金投入的原因，投资回收目标需要较长的租约一—可能商铺一次租约的租期会达到3-5年，而且很可能租户期望的租期更长，只是商铺投资者考虑租金行情的原因，通常不会签太长的租约。当然，商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求：商铺进入市场后要面对两级客户，一级即经营者，另一级即消费者，两级客户需求无疑对商铺有各种要求，假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求，那么该商铺的投资就是成功的。
3.商铺投资与写字楼投资
写字楼投资的收益率就重庆写字楼市场而言，从整个市场来看，投资收益率只能达到6-8%左右，但问题是目前市场的供应量比较大，有些地方呈现饱和的状态，而且写字楼升值空间有限，投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场，其投资灵活性值得商椎。
商铺投资特点
俗话说：“屋有家财万贯，不如有个店面”。一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然，而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少，可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。近年全国各地商铺价格正在不断上涨。作为商铺和住宅投资相比，商铺总量虽然不大，但由于其发展潜力看好，回报率高，所以受到投资者的关注。
1.商铺投资的稳定性特点
投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。
2.商铺增值的特点
商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。
3.商铺投资回报率较高
与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%~8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能达10%~15%，有的甚至达到20%以上。需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益，在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。
4.商铺的投资潜力大
目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4：1~5：1，可见商铺价格还有较大的上涨空间一—商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的“圈铺运动”。
5.商铺可出租、可经营，方式灵活
商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商家，自己也捎带经营，但不
以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。
选择商铺的基本分析方法
由于目前重庆市的出售型商铺数量较多，投资商铺的前提是广泛收集相关信息，迅速进行初步判断和分析，确定购买目标。
判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报，而判断回报的最有效方式，是看现实租金收入是否能尽快地回收购铺的前期资金投入。计算商铺回报的方式有很多种，最简单实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于12说明投资收益较低，不宜介入，如果小于12，大于10就可以考虑投资，如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。当然年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等等。通过此方法进行投资项目的初步筛选。
【四类人“吃”商铺】
商铺投资丰厚的利润诱惑，也令越来越多人怦然心动。在采访中，记者发现，在本市投资商铺的人群大致分为四种。有购买小量商铺出租或待其升值后转手获利的小业主；包租客以批发价的租金“吃”进相当数量的商铺，经过适当包装后，再以零售价分租，赚取其中的差价利润；也有人自营商铺；还有的投资养老。投资养老“一个70多岁的老太太，拥有6套住宅、3辆奥迪，身价2000万元，700万元买下一间商铺，一次性现款付清，你信吗？”天津万达商业广场销售经理沈颖嘉形容起这位走在马路上任何人都不会多注意一下的投资人，连连感叹。据说，这位老太太，自上世纪80年代就开始在全国做生意，家底已经很厚。这次投资准备做某高档知名品牌的服装店。“像这类人投资旺地商铺，只要坐收租金就好了，相当于给自己买了份养老保险。”
商铺是一个长线投资产业，回报期长，必须由具备强大资金实力的投资人来操作。不像炒股票，可以一夜暴富。但是，谁要是在旺地买了间铺面，随着城市的发展和时间的拉长，其升值潜力会更大。不要细算到底可以从中得到多少回报，下半辈子衣食无忧是最低限度的“福利”。
自营投资本地投资者以购买店铺用来自己经营为主。商家认为，买商铺开店，虽然投入大，但可以增加企业固定资产。
与其他投资项目不同，商铺具备两种增值手段。一是可以转租，二是可以自营。戴德梁行副经理梁玮介绍，约有一半的本地人，将商铺作为创业基地，自己经营。如果家庭人手不够，或没有精力经营，还可以把商铺租出去，从中收取租金。一般而言，相对于银行的低利息，如果投资小型商铺，其租金的收益绝对高于把钱存入银行的利息，其门面的升值同样存在。
包租客批重经营包租客在本市尚不多见，做包租的多为外地投资者。但包租这种投资模式发育得比较成熟且利润可观——有业内人士估计，正常情况下包租客所获毛利润平均可达30%以上。
以铺炒铺有一种投资者在炒商铺，但其做法与炒股的低进高抛大有不同。这样的投资者经常会购买下商铺后转租，待人气高生意旺时，提高租金。经过几轮的涨价，一个商铺就变成了两个商铺。
1.商铺初始售价
商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。正如Ri=Pr/（N*Pc)中所表达的，商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。同样一个商铺楼盘，项目不同阶段其售价可能会不同，越是接近现房，售价越高。对于商铺投资者来讲，售价高就意味着需要支付更多的资金，更多的首付款，前期资金压力变大不说，完全有可能以高价买入，最终被高位“套老”。商铺投资者到底如何判断商铺的售价是否合理，是否值得在某个价位买入呢？我们在后面章节会就每一种商铺投资过程中的售价体系进行分析，希望商铺投资者从中能够得到启示。
2.硬件条件
商铺的硬件条件具体指商铺的规划设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高，及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。从商铺功能多方面适应性的角度，商铺的规划设计状况必须有广泛的适应性，如果能够适合多种商业运营商的经营需要，那么商铺投资者在商铺出租过程中将有较多的选择。如果租户数量多，正所谓”水涨船高”，投资者得到高租金是自然的事情。目前，国内从事商业房地产设计的专业设计单位数量很少，严格讲，中国几乎没有真正有大型商业房地产项目实践经验的设计单位。不少开发商采用委托国外设计单位进行设计的方式，但我们认为无论是国内设计单位，还是国外设计单位，作为建筑师，他们更多表达的是建筑美学概念等，普遍缺乏对市场的了解，一个成功的商业房地产设计，需要商业策划公司的参与，从市场的角度对设计方案进行修正。
3.停车条件
停车条件具体讲就是轿车停车场。在过去，商铺投资者可能不太注意停车条件的问题，但现在我们建议他们谨慎判断停车问题。过去，私家车数重有限，自行车是中国人的主要交通形式，所以商业设施都对自行车停车场做了充分的考虑，但现在的情况是：私家车在国内强劲增长，对商业、零售业的经营影响颇大，如果商业房地产项目不能有效解决停车场问题，那么项目最终面临经营困局几乎是不可避免的；另外私家车消费者的消费势力强劲，尽管人数仅占消费者总体人数的30%左右，但其带来的营业额却可能在总营业额的70%左右……从上述分析可以得出结论：如果一个商业房地产项目不能为有车族提供足够的便利保证，那么等于说这样的商业房地产项目就一定程度上放弃了一个极富消费潜力的客户群-----当然，对于目标客户不是中高端客户的项目来讲，停车条件可以放在次要位置。我们强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。在未来几年私家车的发展将持续保持高速增长，尤其随着汽车价格的大幅降低，多数中国家庭拥有汽车的梦想将不会是遥远的。
4.楼层
众所周知，商铺所在的楼层对商铺价值的影响力，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。关于楼层的价值，从“可视性”的角度也可以理解，一层商铺的“可视性”普遍比二层、三层商铺的“可视性”要好。
5.客流量
客流量对于商铺价值至关重要。也许有些读者会认为客流量和商情属于同样的内容，但事实上其区别很大：商情所阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流重是针对商铺个案进行的商铺价值的“微观“重化。商业经营者对商铺门前客流量极为关注，也许两个距离50米的商铺的客流量因为其他原因，客流量会差距很大，所以客流量是商业经营者取得运营成功的重要客观条件之一。
6.价值升值收益
价值升值收益实际上是商铺二手交易实现的卖价和初始买价的差额。实现价值升值收益对于一般的商铺投资者有不小的难度，投资选择得力，不仅会创造较高的租金收益，而且会轻松获得买家飞涨的报价；如果投资选择失当，不仅商铺不好出租，而且完全有可能被迫“挥类降价甩卖”，这样的话，价值升值收益就成了负数。
需要指出的是，租金收益和价值升值收益共存，但同时有矛盾的地方：对于一个租金收益水平很高的商铺来讲，其价值升值收益空间就会相对比较小；相反，价值升值收益空间大的商铺，其租金水平最开始往往比较低，呈现逐渐提升的态势。
对于商铺投资者而言，创造最大商铺投资收益的方案是最大化租金收益和价值升值收益之和，这显然是一个数学求最大值的问题，但是鉴于多种因素对商铺价值的影响，目前尚没有统一表达商铺收益的函数，所以在投资判断过程中，我们只能暂时从最大化价值升值收益的角度来看待一个新兴商业房地产市场的商铺投资问题，这种投资策略符合市场初始发展阶段的投资趋势。
我们将在未来的实践和研究中，提出表达商铺收益的函数，并在本书中为读者提供尽可能准确的创造价值升值收益的资讯，最大化商铺投资的收益。
【投资商铺要素】
首先，商铺看整体定位。由于商业市场竞争日趋激烈，一个缺乏鲜明主题、缺少统一经营观念的大型商业设施已经不能立足。
其次，开发商实力不够，管理不善。有些开发商做商铺的目的就是迅速让资金回笼。而一旦回收速度变慢，开发商资金链条断裂，会危害小业主利益。
第三，招商成功标志任务结束。其实，招商工作只是开始，后续的是对商业设施的管理和经营。大到消防安全管理、人力资源配置，小到清洁维护、停车泊位等都需要委托专业公司经营并行使有效监督权。
最后，投资商铺忽视邻居们的经营内容（即整体商场的商家产品、业种组合）。有些商业项目只求迅速出货，不讲求商业搭配，良好的商业搭配应是钻戒和皮件一起卖，化妆品和女鞋一起卖，就是说按档次、按受众分类。
【如何评估商铺价值】
任何商品和服务都是有价值的，关键是如何进行评估。如果价格高于价值，那么，人们在心理上就会认为这种购买是不值得的。对于投资行为而言，就意味着这项投资是失败的。具体到投资商铺，
也是同样的道理：一般而言，投资人在购买商铺时，投入的资金大、 风险高，比如，就目前重庆投资商铺来讲，在沙坪坝的商铺，只要是在核心商圈内的地段，平街的价格都在3.8万元/㎡以上；二楼与负一楼的价格基本上在2.5~3万元/㎡左右；金沙国际商城一楼达到4.4万元/㎡左右，（指其按套内面积计算）。面对如此昂责的投资，如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？我们认为首先要做的就是对商铺进行价值评估。如何评估？我们根据多年商铺开发的经验和运作商铺营销的实践，建议投资人从以下几个方面进行考虑：
1、是否处于核心商圈
商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小商圈。在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。在重庆，已经成熟的商圈如沙坪坝、江北等，吸引的是来自全国各地的人流；而沙坪坝吸引的除当地居住消费者外还有近20万的学生。一般而言，在传统核心商业中心推出的新商铺非常少，投资的机会也非常小。在投资时，应多关注核心商圈，因为核心商圈的产生与商铺的释放不成正比，投资机会比较少，只有及时发现并把握住这样的机会，投资回报将会非常可观。例如，正在开发中的沙坪坝双巷子地下人防通道商业街，可出售的商铺只有4500㎡（套内面积）。
2、商圈的变动因素
在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素。在已经成熟的商圈投资商铺，其收益空间非常稳定，因为开发商的开发成本很高，所以销售价格也较高，而且销售价格是根据目前租金确定的，因此投资价值非常大。如果选择正在发展中的商圈，也许前2-3年投资回报不理想，但是，随着商圈的快速发展，商铺的成长性也较好，因此，这种商铺也是值得投资的绩优股。比如，当年以6000元/m购买“龙湖”底商的投资人，就是因为抓住了商圈的成长性，所以投资回报丰厚，如今赚的是钵满盆溢。同样的道理，由于当前南桥寺商圈正在形成过程当中，因此，地处南桥寺的明瑜恒康和周边的商铺目前就具备这样的发展潜力和投资价值。反之，如果选择的商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险，那么，就如同在股市顶峰时购买股票一样，前景堪忧。
3、主力店效应
“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”，相信每一个商铺投资人都知道这个道理。一个大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值，最典型的案例莫过于北城天街了。以前北城天街所处区域的商业是较落后的，正是因为北城天街引进“北京华联”，带旺了周边的商业，商铺的价值突现。如今，北城天街前后左右100米之内的50多家商铺因为华联而被带动了起来，个个生意兴隆。主力店周边商铺的经营主要是“寄生”业态，它本身不具备“聚客”能力，所以也不具备商铺升值的潜力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商业价值，使商铺作旺并不断升值。
4、有广场、商业步行街就有冲天人气
什么是广场？广场就是休闲、娱乐的场所，所以有广场的地方，就有冲天人气，就有无穷的商业机会。大如天安门广场、西单文化广场，每天有几十万的人流汇集，形成了巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以，评估一个商铺的投资价值，看其周围是否有广场或商业步行街也是一个非常重要的参考因素。广场有大有小，只要有广场就会带来人流。
5、品牌店效应
目前在商铺租赁和购买市场，品牌客户比较多。西式餐饮如肯德基、麦当劳、永和大王；咖啡如星巴克、上岛；服装如鳄鱼、班尼路、李宁等。在选择投资商铺的时候，看是否有这些品牌进来也是一个很重要的参考因素。
其主要有两方面的原因：
一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展的潜力上讲肯定是有保证的，许多经营快餐的企业现在跟着肯德基、麦当劳走就是这个原因。
其二，知名的品牌客户它本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。这基本也能从一个侧面反映出项目的优劣。我们以同在沙坪坝的金沙国际和融信广场比较，金沙国际目前引进商社集团的电器入驻，他们将在沙坪坝与国美争；而融信广场引进新世纪，是目前进驻的一流的百货品牌。因此，融信的商铺应该具有更高的投资价值。
6、立地条件
商铺项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商铺的立地力，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。像王府井大街是全国著名的商业干道；朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。所以商铺的价值非常大。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。如沙坪坝的购酷，既连接了沙坪坝的双巷子，而且直接与沙坪坝的主干道过街人流改为地下通道，因此，商业价值非常巨大。人流从哪一个方向来、顾客是否容易到达等因素也非常关键。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。我们同样以金沙国际与购酷比较。对购酷而言，可以吸引来自东西南北四个方向的人流，而且没有任何障碍；对金沙国际来说，人流要受到主干道的车流和交通栏隔限制。而交通栏隔对商铺价值影响多大，我们只要留意金沙国际就知道了两者之间商铺投资价值孰优孰劣。
7、周边租金水平
如果说以上评估条件定性内容多，那么周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格。购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。投资商铺和住宅最大的区别是，住宅随着品质的下降以及新项目的推出，当前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商铺是越做越旺，租金只会往上走，而出现商圈变动则另当别论。
8、投资收益与税费
在具体评估商铺时考虑的问题非常多，我们不能简单盲从于投资回报，而是要必须充分考虑到各种交易费用以及以后租赁产生的税费等各方面因素。
统一经营、实行返租的产权式商铺必须缴17%的租赁税，而分零式商铺可以合理避税，认购投资经营也就没有租赁税费问题。
投资收益计算
假定测算的商铺面积为40㎡，此商铺的购置价格为15000元/㎡，相关税费比例按总房款额的3%计，月租金价格水平为150元/平方米，物业管理费4元/㎡•月，贷款按商业用房的贷款比例五成10年计算，考虑10%的房屋出租空置率。计算过程如下：
总房款=单位售价×商铺面积=15000元/㎡×40㎡=60万元
贷款额=总房款×贷款比例=60万元×50%=30万元
首付款=总房款-贷款额+总房款×相关税费比例=60万元-30万元+60万元×3%=31.8万元
月还款=贷款额÷10000×每万元还款额=30万元÷10000×121=3630元
年还款=月还款×12=3630元×12=43560元
总付款=首付款+年还款×贷款期=31.8万元+43560元×10=753600元
年物管费=平方物管费×总面积×12月=4×40×12=7680元/年
月租金=商铺面积×月租金价格=40㎡×150元/㎡•月=6000元
年租金=月租金×12×（1-空置率）=6000元×12×（1-10%）=64800元（扣除空置率实际年租金收益）
内部收益率=累计年收入+累计总投入=年租金+（总付款+年物管费×贷款期）=64800元+（753600元+7680元×10年）=66432+830400=7.8%
投资回收期=1+内部收益率=1+7.8%=12.82年
这仅仅是一个测算，没有考虑其他影响投资收益的因素，投资人在实际投资过程中必须把那些因素计入成本。同时要意识到，是投资就势必有风险，没有100%的收益承诺。
投资商铺评估的12项价值因素
影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值影响是显著不同。
区域商情：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。
客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。
可视性：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。
楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。
交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。
停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。
规划设计：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。
硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。
业种定位：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。
经营管理：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。
初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。
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