房地产开发建设的流程
乔建奎律师
开发商进行商品房的开发建设，其流程一般为：
第一步、筹措准备阶段，具体包括：
1、落实开发资金，选定开发方案；
2、委托有资质的咨询单位对拟建项目进行可行性论证，出具论证意见书；
3、委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，报告书应附有概念性规划、详细的规划设计参数和效果图；
4、通过招拍挂程序取得开发用地，办理土地手续；
第二步、办理行政审批阶段，具体分为7项：
1、选址定点，包括
（1）、计委（发改委）审查可行性报告和进行项目立项；
（2）、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查； （3）、建委办理投资开发项目建设条件意见书；
（4）、环保局办理生产性项目环保意见书；
（5）、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查；
（6）、规划部门办理项目选址意见书；
2、规划总图审查以及确定规划设计条件，包括
、人防办进行人防工程建设布局审查；
、国土资源局办理土地预审；
、消防部门、交警部门、教育局、水利局、城管局、环保局、文化局、园林局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 ；
（4）、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》；（5）、规划部门确定建设工程规划设计条件；
3、初步设计及施工图审查，包括：
（1）、规划部门对初步设计的规划进行审查；
（2）、 消防部门对初步设计的消防设计进行审查；
（3）、交警部门对初步设计的交通条件进行审查；
（4）、人防办对初步设计的人防设计进行审查；
（5）、国土资源局进行用地预审；
（6）、市政部门、地震局、环保局、园林局、水利局、卫生局等相关部门对初步设计的相关专业内容和范围进行审查；
（7）、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查；
（8）、 建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单；
（9）、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》，至此，图审通过。
4、规划报建图审查，包括：
（1）、消防部门对消防设计进行审查；
（2）、人防办对人防设施审查，
（3）、建委、市政部门、地震局、环保局、园林局、水利局、卫生局等部门按照职责划分对相关专业内容和范围进行审查；
（4）、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，建设方缴纳相关规费后核发《建设工程规划许可证》，至此工程取得合法资格。
5、施工报建，包括：
、建设单位办理施工报建登记；
、建设单位对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招投标确定施工队伍，非招标类工程直接发包确定施工队伍；
、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》，至此达到合法施工条件；
办理消防备案，否则竣工后消防部门拒绝进行消防验收的。
6、办理商品房预售许可（不是必备阶段），开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交以下资料
（1）已交付全部土地出让金，取得土地权属证书；
（2）建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发的建设资金达到工程建设总投资的25%以上，且已经确定了施工进度和竣工交付日期；
（4）开发企业的营业执照、资质证书；
（5）工程施工合同；
（6）商品房预售方案。该方案应当包括：商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并提交商品房预售总平面图、分层平面图。
7、建设工程综合验收备案（备案审查，不再是验收审批）
办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：
工程竣工验收备案表；
工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；
法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；
法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；
施工单位签署的工程质量保修书；
法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
第三步：项目权属初始登记，需提交资料
建设部《房屋登记办法》第三十条规定，申请房屋所有权初始登记，应当提交：
1、国有土地使用证；
2、建设工程规划许可证；
3、建设工程施工许可证；
4、竣工验收合格证明；
5、规划竣工验收合格证；
6、房屋测绘报告等有关材料。
各地规定也有不同，南京市规定办理商品房的初始登记需要提交资料为：
1、企业法人营业执照复印件（查验原件）；
2、建设工程项目批文复印件（查验原件）；
3、国有土地使用证复印件（查验原件）；
4、建设工程规划许可证；
5、建设工程规划验收合格证复印件（查验原件）；
6、房屋建筑工程竣工验收备案表复印件（查验原件）；
7、房屋建筑工程白蚁预防证明；
8、公安部门出具的房屋门牌证明复印件（查验原件）；
9、法人授权委托书；
10、未售房屋的分层分户平面图；
11、商品房初始登记申请表；
12、商品房共有共用部位、公共设施登记申请表；
13、物业管理用房留置情况说明。
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