房屋交易过程中，买受人对于定金、订金、意向金及认筹金很容易产生混淆，很多二手房买卖也因此产生纠纷。今天小治为大家分析定金、订金、意向金及认筹金之间的区别及其适用规则，以供大家参考。
一、定金
定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。
1.定金合同具有从属性，主合同无效，定金合同也无效；2.具有实践性，定金由当事人约定并实际交付给对方，定金担保才能成立；3.具有预先支付性，只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用；4.具有双重担保性，定金担保双方当事人的债权，交付定金的一方不履行债务的，将丧失定金；收受定金的一方不履行债务的，应双倍返还定金。
2.当事人约定的定金数额不能超过房屋交易价款的20%，超过部分不适用定金罚则，买受人可当作预付款，也可要求出卖人退还超过部分；3.若想定金担保成立，买受人必须在约定交付期限内将定金实际交付给出卖人，从实际交付之日起定金合同生效；4.买受人履行合同义务后，定金应当抵作价款或者收回。买受人不履行合同义务，无权要求返还定金；出卖人不履行合同义务，应当双倍返还定金。
例外：我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了定金，那么无论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也应当返还定金。
订金是指在买卖双方达成初步协议之后，签署正式合同之前，买方交付的一部分款项，带有预付款性质，没有担保作用，不能证明合同成立，不具有违约赔偿的性质，不适用定金规则。1.房屋买卖双方达成初步协议之后，签署正式合同之前，买方预付订金。2.一方或双方不履行合同义务，卖方应当单倍退还订金。
订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款。从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。订金违约返还为单倍返还。
意向金是附条件的定金。意向金是购买房屋的意向。在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来，并支付一定金额的意向金。2.房屋买卖双方达成买卖合意，中介公司将意向金交于卖方，自动转为定金，适用定金规则；3.房屋买卖双方不能达成买卖合意，中介公司将意向金单倍返还。
1.在意向金还没有转为定金之前，购买人随时可以拿回意向金！2.购房者在缴纳意向金时，应该特别注意书面协议的表述及收据公章是否完好，并对于无预售证楼盘提前收取意向金给予警惕。如果楼盘存在一直无法取得预售证或者烂尾的风险，房企资金链断裂，可能会遇到钱无法退回的尴尬境地。3.在房产中介门店看房时，如果需要支付意向金的话，只要收下房产中介开具的收据即可。对于房产中介人员提出的签订协议的要求，一定要慎重，如果房屋买卖双方仅仅是想建立一个定房关系的话，在签约时，可以要求中介公司将“居间协议”附件“房屋买卖协议”划掉，以保护自己的权益。
认筹是指开发商正式销售前通过一些折扣让购房者缴纳认筹金等费用的行为。根据规定，任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动，是国家明令禁止的。购房者表现出买房的诚意，需要通过缴纳“认筹金”来体现。缴纳认筹金后，购房者便获得了房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘时，“认筹”购房者能以“优先选择”的顺序选房。
1.认筹金无法律效力。由于认筹是法律明令禁止的行为，所以不受法律保护。2.认筹金表面上看似合理，开发商承诺的优先选择房屋、房价优惠、全额退还、不会对购房者造成任何损失等诱惑条件。但背后存在着很多购房者意想不到的巨大风险，“认筹”反被“套牢”。
风险一：一旦楼盘建设出现问题，开发商卷款潜逃，购房者很难追回认筹金。
风险二：认筹也是开发商操控房价的手段。通过认筹，开发商能够轻易控制房号，从而故意制造楼盘热销的假象，让购房者产生紧张感，着急出手买房，借机抬高房价。
风险三：认筹还是孕育“炒楼”的温床。只要交纳认筹金，就可以参加抽号，而且认筹金可无条件退还。这就给炒家提供了机会。炒家一般都会一盘多认，认筹数越多，被抽中的机会就越大。往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者，那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”，然后再转手倒卖，赚取“号钱”。
风险四：纵使能够退还认筹金，但不仅给购房者带来利息损失，而且还耽误了大好的购房时机。综上：房地产商的提前认购优惠大多都是“镜中花”、“水中月”，看上去很美，实际上存在着很多意想不到的巨大风险，如延期开盘、抬高房价、无法监管等等，大家一定要擦亮眼睛，避免损失。 |
