农村宅基地使用权的取得方式有初始取得与继受取得之分，其中，初始取得的方式主要包括法律的直接规定或者权利人的申请和集体经济组织的授予而取得。而我国《物权法》中关于农村宅基地使用权的规定仅有四条，其在第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”这是典型的引致性规范，但“国家有关规定”的表述必然会带来实践中对其范围的界定争议，是仅指国务院的有关规定还是应包括各部委、各省市县的有关规定？无疑，这是立法者为包括《物权法》、《土地管理法》在内的相关法律规定的修改、完善和适用预留了空间，允许各地根据上位法结合当地发展实情而制定实施条例或办法。［1］

我国对宅基地使用权的管理经历了从宽松政策到严格控制的过程。现行《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”该法对农村宅基地使用权的取得方式和程序予以严格限制，即在理论上农村宅基地使用权的取得方式只有通过集体经济组织成员资格申请而无偿取得。

（一） 农村宅基地使用权初始取得的申请条件

现行《土地管理法》并没有具体规定农村宅基地初始取得的申请条件，而是通过各地人民政府根据本地具体情况进行细化规定的。为加强对农村宅基地的管理，2004年国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》强调“严格农村宅基地申请条件，坚决贯彻‘一户一宅’的法律规定。”虽说各地人民政府在有关农村宅基地管理的细化规定中基本都同时规定了申请宅基地使用权的积极条件和消极条件，并将申请主体限定为本集体组织成员，以“户”为单位配置宅基地，但各地申请条件的不一致和申请主体的缺位错位造成了实践中的混乱，引发了不少宅基地纠纷。

鉴于“空心村”、宅基地闲置等现象，有学者认为申请主体不应限定化，笔者不赞成这种观点。现行法律规定是为了解决农民的基本居住问题、体现国家对农民基本生存权的保障而坚持宅基地申请取得的身份性要求的。否则，如果放弃宅基地初始取得的身份性要求（宅基地继受取得暂且不论），则相当于城市居民既能享受城市居民的社保，又能享受针对农民的社保优惠政策，这显然不合理。［2］目前小产权房问题尚未解决，贸然放开宅基地初始取得的身份限定条件，势必造成相关问题更加复杂化。

对于申请条件中“一户一宅”原则的理解，学者间亦存有一定争议。根据1985年1月施行的《中华人民共和国户口登记条例》规定，“户”可以包括共同生活户、单独生活户和集体生活户这三种情形。而在农村，“户”的情形主要是共同生活户和单独生活户。婚后，村民子女依习俗和原有的家庭成员分开生活（即“分家”），单独形成一户即为单独生活户，而没有“分家”、仍与原有的家庭成员共同生活的，即为共同生活户。而目前，农村里一户多“宅“的现象并不少见，其产生的原因呈现多样化，如村民或村干部通过各种手段多占宅基地、超标建房等等。笔者认为，“一户一宅”原则是指一户只能申请一处宅基地，而不是要求一户只能拥有一处宅基地。试想，当宅基地上建有房屋，依法享有继承权的继承人难道因其已有一宅而应剥夺其对宅基地上房屋的继承权吗？

（二）农村宅基地使用权初始取得的无偿性

概括而言，我国农村土地权利制度经历了三次大变迁：一是解放初期，经过土地改革运动，形成“农民所有、农民利用”的土地权利制度；二是土地改革完成后不久，国家又经过农业合作化运动和人民公社运动，土地转归集体所有并从此确定下来，形成“集体所有、集体利用”的土地权利制度；三是改革开放以来，确立了农村土地承包制，农村宅基地属于集体所有，只赋予农民永久使用的权利，形成“集体所有、农民利用”的土地权利制度。［3］可见，农村宅基地使用权是农民依据其作为集体经济组织成员的身份而享有，即只有农民可初始取得宅基地使用权，这种取得并不是通过等价交换而是依据身份无偿取得的。在我国，人地矛盾一直非常突出。基于历史补偿和减免农民负担的政策取向，国家设定宅基地使用权的首要目的是为了保障六亿五千余万农民最基本的居住权、生存权，具有一定的社会保障、社会福利性质，尤其在我国目前农村社会保障体系尚未完善建立的情况下，农民的居住问题短时期内还只能依靠农民自己解决，因此保障农民无偿地初始取得宅基地使用权的做法还应坚持。20世纪90年代，有些地方曾试点有偿使用宅基地使用权但很快被叫停，毕竟向农民收取一两千元的宅基地使用费体现不了宅基地使用权的真实价值，还会无谓增加大多数农民的负担，造成不必要的担忧。

（三）农村宅基地使用权初始取得的无期性

用益物权应当是有期限的，不能永久存续，否则与所有权并无不同，但现行《土地管理法》并未规定农村宅基地的使用期限。宅基地是以户为单位申请的，只要符合申请条件、面积符合要求，经过审批，即可无偿、永久获得宅基地。当“户”中全部成员死亡或者迁出时，其继承人可继承住房及宅基地，村集体组织并不能收回宅基地。有学者认为，为了保障农民的基本生存权利和农村社会的稳定，对具有福利性质而进行无偿分配的宅基地使用权本不应设定使用期限。也有学者认为，有无期限与生存保障、社会福利并无必然联系。法律对城市居民住房的土地使用权设有70年上限，也并未引起恐慌或社会稳定问题。本着“同地同权”的原则，可在修改《土地管理法》时也将宅基地使用期限定为70年，到期可以自动续期，笔者赞同这一观点，毕竟这也可为宅基地使用权的上市流转铺设一些条件。

（四）农村宅基地使用权的行政审批程序

现行《土地管理法》第六十二条第二款、第三款对审批原则与程序作了明确规定，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》也进一步规范了农村宅基地申请报批程序，而各地据此也对相关规定作了进一步细化。有学者认为宅基地使用权是由土地所有权人和使用权人（农户）通过物权合同形成的用益物权，是应当由双方当事人协商确定的民事行为。由国家机关进行审批，既非所有权人的审批，又非行政许可的法定事项，如此，行政权的干预容易导致所有权人的主体地位被架空，侵害所有权人的利益。但目前集体所有权人主体虚位、概念模糊等制度缺陷容易导致宅基地分配不公、增加耕地流失风险，试想宅基地面积、期限、费用等事项完全由村集体经济组织自治，各地标准必然不同。因此过度强调宅基地使用权设立的私法性质并不现实，由国家审批仍有必要，农户应向土地管理部门申请办理宅基地使用权登记。［4］需指出的是，我国除部分地区以外，仍然实行房屋与宅基地分别登记的制度。而宅基地使用权通常是由政府的土地管理部门审核后以政府的名义批准的，其时土地管理部门已掌握宅基地使用权的位置、面积等登记事项，笔者认为，在进一步完善相关规定时，可将批准与登记程序合并，在批准的同时由土地管理部门直接为其办理登记手续，不过要防止审批的异化并保障集体土地的所有权。