一、产权土地抵押的两种法定可操作情况

　　虽然已经有不少地方开始承包经营权、农村宅基地地上房屋等的抵押试点，但是目前法律体系内，集体产权土地可以作为抵押的情况仍然只有两种：

　　1、乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。(《物权法》第一百八十三条)，担保法也有相应规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。(《担保法》第三十六条)。

　　2、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以作为抵押物(《担保法》第三十四条第五项)。物权法相应的规定为：通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。(《物权法》第一百三十三条)虽然这里加上一个“等”字，但实际上执行的仍然是荒地。但是操作人需要注意“公开协商”对荒地使用权取得的影响。

　　对于集体产权的抵押问题而言，以上规定是限制性允许集体产权物作为抵押物的范围。具体操作以上物之抵押手续时则应当注意各个操作细节中的问题。

　　二、产权无瑕疵

　　农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依法办理审批手续。(《土地管理法》第六十条 )

　　作为抵押物的厂房及土地或荒地本身在产权上无任何瑕疵是办理抵押手续前首先必须考虑的问题。实务中的常见现象是，集体拥有所有权的厂房本身不符合当地用地规划，甚至属于滥占耕地的情况。对于荒地而言，承包关系存在争议也是影响抵押手续顺利办理及抵押权实现的重大障碍。

　　三、抵押人主体资格

　　乡镇村企业的厂房做抵押时，其合法抵押人应当是乡镇村企业。荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的抵押人应当是依法获得承包经营权的该荒地承包人。以上主体的范围中均无法直接包括集体经济组织。集体经济组织实施上述行为在法律上只能被认定为无权处分。

　　四、相关书证

　　主要涉及以下三个方面：

　　1、相关权属证书;
　　2、主体信息资料;
　　3、承包经营合同或其他权益确认文本。

　　各文件之间应当相互印证。办理抵押时应当注意抵押证书与抵押合同的一致性。

　　五、抵押登记

　　集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。(《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第二条)

六、办理抵押登记应当符合下列程序：

1、集体土地所有者出具同意抵押的证明;
　　2、对抵押的土地使用权进行地价评估;
　　3、确认土地估价结果;
　　4、抵押双方签订抵押合同;
　　5、申请抵押登记;
　　6、审核、登记;
　　7、核发抵押证明书。

集体土地抵押抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当重新签订合同，并在签订后十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押变更登记。