建设用地使用权规划审批中的重要参数

（一）用地面积

指详细规划确定的一定范围内（宗地）的用地面积。

在实际操作中经常出现以下情况：

1、部分城市在进行土地使用权有偿出让过程中，为筹集城市公共设施(道路、绿地等)建设资金，常以代征地的形式将一定面积的公共设施用地分配到相邻用地单位一并收取土地出让金，造成用地单位的征地面积大于用地红线范围内的面积。

2、由于城市用地权属单位出让部分用地的使用权等原因，造成各权属单位用地范围小于用地红线范围。

3、对单项建筑工程提出建筑密度、容积率、绿地率指标控制。

4、对于城市中的某个区域提出平均容积率和绿地率控制指标。

上述情况的出现造成对三项指标定义中的“用地面积”产生多种理解，使得计算建筑密度、容积率、绿地率等三项指标的标准不统一。为便于统一管理标准，广泛适应各种情况和保障公平的土地使用权益，本章节所指的建筑密度、容积率、绿地率均为详细规划或相关法规所确定。

【律师提示】简单地表述，开发商通过出让方式获得一宗土地的所有面积，就是该规划建设项目的用地面积。开发商依照出让合同中已经核定的容积率、建筑密度和绿地率等强制性指标，将该用地面积分为建筑用地面积（包括住宅和非住宅建筑）、公共建筑用地面积（也称配套公建，包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施）、道路广场用地和绿化用地，然后再在该基础上对拟建设项目进行规划设计，报规划行政主管部门审批。如获得核准，颁发建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证，开发商即获得合法动工建设的权利。

（二）建筑容积率

建筑容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，由城市规划确定。建筑容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率。以公式表示为：建筑容积率= 建筑面积总和÷用地面积。通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和，“用地面积”指详细规划确定的一定用地范围内的面积，但国内有个别城市，根据当地具体情况，是以地上和地下的建筑面积总和来计算的。地面架空层是否计入总建筑面积，按各地区规划行政主管部门的规定办理。

容积率与居住密度、土地开发强度成正比。城市中心的土地寸土寸金，容积率一般要比周边区域高。国家在区别是否为普通住宅时，也把容积率作为一个绝对的界定标准。如七部委的《稳定住房价格工作的意见》规定：享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

【律师提示】一般地说，在同时满足日照、间距、绿化率的基础上，五六层楼房的容积率在1.0左右。按照国际惯例，低密度住宅是指容积率在1.0以下的居住小区，Townhouse一般是0.6-0.8，独栋别墅一般是0.3-0.5。可以说，从建筑类别上看，容积率1.0是普通中、高层住宅与低密度住宅的分界点。考虑到我国以前各个地区大部分居民住的都是五六层板楼，七部委《意见》把容积率1.0作为全国性指导标准还是比较科学和符合国情的。但遗憾的是，在区别普通住房的三项标准中，买受人可通过购房合同和房屋所有权证知道商品房的价格与面积，但惟独容积率无法直接查阅，这显然会对房地产交易带来障碍。

（三）建筑密度

建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积。