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业主欠费物业公司仍应履行消防设施管理义务

发布日期:[2014-6-30]         来源:泰安建筑房地产专业律师网

  【案情】

  原告周某系某小区业主,被告系该小区物业公司。2012年5月至2013年6月,原告一直未缴纳物业费。2013年6月26日原告房屋失火,消防员虽及时赶到现场,但消防栓缺水,20分钟后,被告才打开消防泵供水系统。原告认为,被告未管理好消防设施设备,导致灭火迟延给其造成损失,要求被告赔偿。被告辩称,原告已拖欠13个月的物业费,被告有权拒绝为其提供物业服务,对其损失不应承担责任。

  【评析】

  本案争议焦点在于,物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由拒绝履行管理消防设施设备的义务。对此,笔者持否定意见,理由如下:

  1.物业服务企业实施物业管理的对象具有整体不可分性。

物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和相关场地实施物业管理和服务,业主按约定支付物业服务费的合同。对包括消防设施设备在内的全体业主区分共有的部分实施物业管理,是物业服务企业的合同义务。但是,同一物业管理区域之内,全体业主对配套的公共设施设备、相关场地等共有部分享有的区分共有权,仅有观念层面上的份额多少之分,而不能在具体位置或具体对象上加以区分,即物业服务企业不能区分各个具体的业主其区分共有权所指向的对象。因此,物业服务企业实施物业管理的对象具有整体性和不可分性,当个别业主拖欠物业费时,物业服务企业不能对拖欠物业费的业主的区分共有部分予以特定化,故物业服务企业无从行使抗辩权。否则,势必损害其他未拖欠物业费的业主的合法权益。

  2.物业服务企业管理消防设施设备的义务具有公共应急性。

物权法第八十一条规定,物业管理区域内的所有房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理,以及环境卫生和相关秩序的维护,业主既可自行管理,也可委托物业服务企业进行管理。但是,与其他物业配套的设施设备相比,消防设施设备具有一定的特殊性,其建设和配备是为了预防和减少火灾危害,加强应急救援工作,保护人身、财产安全,维护公共安全。基于此,立法在维护管理消防设施设备方面给予了特别关注。消防法第十八条第二款规定,住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理,提供消防安全防范服务。可见,物业服务企业对管理区域内的共用消防设施设备进行维护管理,既是一种合同义务,同时又是一种具有强制性的法定义务。因此,无论是物业服务企业、业主委员会还是业主,都无权通过合同约定方式排除物业服务企业维护管理物业管理区域内共有消防设施设备的法定职责,并且业主拖欠物业费,存在违反物业服务合同的违约行为,物业服务企业管理、维护共用消防设施设备的法定义务亦不能免除。

  3.物业服务企业的权利救济途径具有衡平限定性。

从形式上看,物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主委员会。根据合同相对性原则,物业服务企业应向业主委员会主张权利。但从实质上看,业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者,是物业服务合同的实质当事人。为维护物业服务企业的合法权利,有限突破合同相对性原则,规定物业服务企业可诉请拖欠物业费的主业支付物业费,是落实权利义务相一致原则的必然,不乏权利平衡之意。同时,物业管理涉及同一物业管理区域之内全体业主的人身、财产安全,甚至涉及更大区域、更广范围的公共安全,具有明显的涉众性和公共性,故在业主拖欠物业费或有其他违约行为时,对物业服务企业的权利救济途径进行必要的限制,亦有价值平衡之义。具体而言,当个别业主拖欠物业费时,物业服务企业可依物业管理条例第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定向人民法院起诉,但不能行使抗辩权进而拒绝提供物业服务。即使多数业主甚至全体业主均拖欠物业费,物业服务企业虽可依法诉请拖欠物业费的业主支付物业费或诉请业主委员会解除物业服务合同,但在物业服务合同解除之前,物业服务企业对事关全体业主生命财产安全的消防设施设备仍负有以“善良管理人”身份进行谨慎管理的法定义务。物业服务企业违反该义务而造成业主损失的,应负赔偿责任。(作者单位:重庆市第二中级人民法院、忠县人民法院)

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